Mietminderung: Wann, wie viel und wie Sie vorgehen

Hat Ihre Wohnung einen erheblichen Mangel, ist die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes ganz oder teilweise herabgesetzt. Sie müssen die Minderung nicht beantragen und der Vermieter muss ihr nicht zustimmen. Voraussetzung ist aber, dass Sie den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Eine feste Prozenttabelle steht nicht im Gesetz: Die „angemessene“ Höhe hängt vom Einzelfall ab. Stand: Oktober 2026.

Was sagt das Gesetz zur Mietminderung?

§ 536 Abs. 1 BGB unterscheidet drei Fälle. Ist die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben, ist der Mieter für diese Zeit von der Miete befreit. Ist sie nur gemindert, hat er „nur eine angemessen herabgesetzte Miete“ zu zahlen. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Die Herabsetzung tritt also von selbst ein, solange der Mangel besteht.

Zwei weitere Regeln aus derselben Vorschrift sind wichtig:

• Energetische Modernisierung: Für drei Monate bleibt eine Minderung außer Betracht, soweit sie durch eine Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB entsteht (§ 536 Abs. 1a BGB).
• Kein Verzicht im Vertrag: Bei Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Eine Klausel „Mietminderung ausgeschlossen“ im Formularmietvertrag hilft dem Vermieter also nicht.

Wann liegt ein Mangel vor?

Ein Mangel besteht, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung vom vertraglich geschuldeten Zustand zum Nachteil des Mieters abweicht und das die Nutzung spürbar beeinträchtigt. Typische Beispiele sind eine ausgefallene Heizung oder Warmwasserversorgung, Feuchtigkeit und Schimmel, undichte Fenster oder Ungeziefer. Ob der konkrete Fall die Schwelle der Erheblichkeit überschreitet, entscheidet im Streit das Gericht.

Nicht jede Beeinträchtigung ist ein Mangel. Ein Beispiel aus der Rechtsprechung: Nach dem Mietvertragsschluss auftretender Baulärm und Schmutz von einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück begründet nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18) bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss. Bevor Sie wegen Lärm mindern, sollten Sie die Lage daher prüfen lassen.

Auch eine Wohnfläche, die mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, ist nach dem BGH-Urteil vom 24. März 2004 (VIII ZR 295/03) grundsätzlich ein Mangel; eine zusätzliche Darlegung der Gebrauchseinschränkung ist dann nicht nötig. Welche Quote daraus folgt, nennt das Urteil an dieser Stelle nicht; sie wird nach der tatsächlichen Abweichung berechnet.

Was ist mit der Mängelanzeige (§ 536c BGB)?

Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, müssen Sie das dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB), also ohne schuldhaftes Zögern. Die Anzeige ist eine Pflicht, keine Höflichkeit. Unterlassen Sie sie, gilt nach Abs. 2:

• Sie sind dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
• Soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, können Sie weder die Rechte aus § 536 (Minderung) geltend machen noch Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 verlangen noch ohne Fristsetzung kündigen.

Das Gesetz schreibt für die Anzeige keine bestimmte Form vor. Für den Beweis ist die Schriftform trotzdem sinnvoll: E-Mail oder Brief mit Datum, Beschreibung des Mangels und Fotos. Wie das aussieht, zeigt der Beitrag Mängelanzeige schreiben. Mit dem Brief-Generator erstellen Sie ein passendes Schreiben.

Wann ist die Minderung ausgeschlossen (§ 536b BGB)?

§ 536b BGB regelt die Kenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme der Wohnung:

• Kennen Sie den Mangel bei Vertragsschluss, stehen Ihnen die Rechte aus §§ 536 und 536a nicht zu.
• Ist Ihnen der Mangel nur wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, haben Sie die Rechte nur, wenn der Vermieter ihn arglistig verschwiegen hat.
• Nehmen Sie eine mangelhafte Wohnung trotz Kenntnis an, können Sie die Rechte nur geltend machen, wenn Sie sich diese bei der Annahme vorbehalten.

Praktisch heißt das: Halten Sie vorhandene Mängel bei der Übergabe im Protokoll fest und behalten Sie sich ausdrücklich die Rechte vor. Eine Vorlage bietet das Übergabeprotokoll. Hat der Vermieter einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich nicht auf eine vertragliche Beschränkung Ihrer Rechte berufen (§ 536d BGB).

Wie viel darf ich mindern? Warum es keine Tabelle gibt

Das Gesetz nennt keine Prozentsätze. „Angemessen herabgesetzt“ heißt: Die Quote richtet sich nach Art, Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung und danach, welche Räume betroffen sind. Im Internet kursierende „Minderungstabellen“ sind Zusammenstellungen früherer Gerichtsentscheidungen, keine Rechtsnormen. Zwei ähnliche Mängel können in verschiedenen Gerichtsbezirken zu verschiedenen Quoten führen.

Deshalb nennt dieser Beitrag bewusst keine Standardquoten. Eine Orientierung geben veröffentlichte Entscheidungen zu vergleichbaren Mängeln. Der Mietminderungs-Rechner zeigt zu jedem Mangel nur Entscheidungen, die auf amtlichen Gerichtsportalen verlinkt sind, und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei hohen Summen oder Streit hilft ein Mieterverein oder ein Anwalt.

Auf welche Miete wird gemindert?

Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete, also Kaltmiete plus Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung. Das hat der BGH im Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 347/04) im Leitsatz festgehalten: „Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten.“

Schritt für Schritt: So gehen Sie vor

1. Mangel dokumentieren. Fotos mit Datum, kurze Notizen, bei Lärm oder Schimmel ein Protokoll über Zeiten und Ausmaß.
2. Unverzüglich anzeigen. Schriftlich an den Vermieter oder die Hausverwaltung, mit Beschreibung des Mangels und einer angemessenen Frist zur Beseitigung. Kopie und Versandnachweis aufbewahren.
3. Frist abwarten und nachfassen. Passiert nichts, erinnern Sie schriftlich. Bei Gefahr im Verzug oder Verzug des Vermieters kann § 536a Abs. 2 BGB eine Selbstbeseitigung mit Kostenersatz erlauben; Aufrechnung dafür setzt nach § 556b Abs. 2 BGB eine Anzeige in Textform mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete voraus.
4. Quote einschätzen. Vergleichen Sie mit veröffentlichten Entscheidungen, rechnen Sie auf die Bruttomiete. Im Zweifel eher vorsichtig ansetzen.
5. Minderung erklären. Teilen Sie dem Vermieter mit, ab wann und in welcher Höhe Sie die Miete mindern, und zahlen Sie dann den geminderten Betrag oder die volle Miete ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung.
6. Verlauf festhalten. Notieren Sie, wann der Mangel behoben wurde. Ab dann gilt wieder die volle Miete.

Zahlen mit Vorbehalt: Was bringt das?

Wer für einen Zeitraum mehr gezahlt hat, als er schuldete, kann das Geld grundsätzlich zurückfordern. Nach § 814 BGB ist die Rückforderung aber ausgeschlossen, wenn der Leistende wusste, dass er nicht zur Leistung verpflichtet war. Ob die Zahlung der vollen Miete trotz bekanntem Mangel im Einzelfall darunter fällt, kann Streit auslösen. Wer die volle Miete aus Vorsicht zahlt, schreibt deshalb dazu, dass er unter Vorbehalt der Rückforderung zahlt. Das schützt Sie gegen den Einwand, Sie hätten den Mangel hingenommen.

Wie groß ist das Kündigungsrisiko?

Mindern Sie zu viel, entsteht ein Mietrückstand. Der Vermieter darf nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist, oder wenn der Rückstand über mehr als zwei Termine die Miete für zwei Monate erreicht. Bei Wohnraum gilt ein Rückstand nur dann als nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Eine falsch bemessene Minderung kann also reichen, wenn die Differenz über mehrere Monate aufläuft.

Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab. Die Kündigung wird unter anderem unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Verlassen Sie sich darauf nicht: Bei Kündigungsdrohung oder Räumungsklage gehören Sie in die Beratung bei einem Mieterverein oder Anwalt. Mehr dazu in Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand und Kündigung vom Vermieter: Was jetzt zu tun ist.

Umgekehrt kann auch der Mieter kündigen: Bei erheblicher Gesundheitsgefährdung durch die Beschaffenheit der Wohnung liegt nach § 569 Abs. 1 BGB ein wichtiger Grund vor. Ist der Mangel anders gelagert, ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist zulässig. Zu Schimmel lesen Sie Schimmel in der Mietwohnung.

Mythen und Fakten zur Mietminderung

Typische Fehler

• Den Mangel erst nach Monaten melden und dann rückwirkend mindern.
• Nur mündlich anzeigen, ohne Nachweis.
• Auf die Kaltmiete statt auf die Bruttomiete rechnen.
• Zu hohe Quote ansetzen und damit einen Rückstand erzeugen.
• Die Miete ganz einbehalten, obwohl die Wohnung nutzbar ist.
• Mängel bei der Übergabe nicht dokumentieren und keinen Vorbehalt erklären.

Zur Abgrenzung von Mängeln und Renovierungspflichten lesen Sie auch Schönheitsreparaturen: Wer muss renovieren?