Umlagefähige Nebenkosten: Die vollständige Liste

Der Vermieter darf nur Betriebskosten auf Sie umlegen, die im Mietvertrag vereinbart sind und zu den 17 Positionen in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören. Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltung gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht dazu. Außerdem muss der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB wirtschaftlich handeln. Hier steht jede Position der Liste, mit Beispielen, was dazugehört und was nicht. Stand: Oktober 2026.

Was sind Betriebskosten und wann dürfen sie umgelegt werden?

Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 BGB und § 1 Abs. 1 BetrKV die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen und des Grundstücks laufend entstehen. Einmalige Anschaffungen oder Reparaturen sind keine laufenden Kosten. Im Alltag sagt man „Nebenkosten“, das Gesetz sagt „Betriebskosten“. Gemeint ist dasselbe.

Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

1. Vereinbarung: Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien „vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt“. Ohne eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ist die Umlage nicht möglich. Die Kosten stecken dann in der Miete.
2. Katalog: Die Kosten müssen zu den Positionen der BetrKV gehören. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die BetrKV fort (§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB).
3. Wirtschaftlichkeit: Bei der jährlichen Abrechnung ist „der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten“ (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters, die von § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 oder Abs. 3 BGB abweicht, ist nach § 556 Abs. 5 BGB unwirksam. Der Vermieter kann also nicht per Vertrag beliebige weitere Kostenarten zu „Nebenkosten“ erklären. Ob eine konkrete Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, hängt vom Wortlaut ab. Bei Zweifeln hilft ein Mieterverein.

Reicht der Satz „Betriebskosten trägt der Mieter“ im Vertrag?

Das Gesetz verlangt eine Vereinbarung, nennt aber keine Formel. In der Praxis stehen im Vertrag meist drei Varianten:

Bei Nr. 17 („sonstige Betriebskosten“) sollte die Kostenart im Vertrag benannt sein. Ob das in Ihrem Fall gilt, hängt vom Vertragstext ab. Prüfen Sie den Vertrag zuerst, bevor Sie einzelne Posten der Abrechnung bewerten.

Ob Sie Vorauszahlungen oder eine Pauschale zahlen, regelt § 556 Abs. 2 BGB. Bei einer Vorauszahlung wird jährlich abgerechnet, mit Nachzahlung oder Guthaben. Bei einer Pauschale gibt es keine Abrechnung. Der Vermieter kann Erhöhungen der Betriebskosten nur umlegen, wenn das im Vertrag steht, und nur mit einer begründeten Erklärung in Textform (§ 560 Abs. 1 BGB).

Die 17 Positionen der BetrKV § 2 im Überblick

Die folgende Tabelle gibt die Liste in einfacher Sprache wieder. Der Gesetzeswortlaut ist maßgeblich. Er ist ausführlicher und steht in der Quellenliste am Ende.

Nr. 1 bis 7: Grundsteuer, Wasser, Heizung, Aufzug

Nr. 1, laufende öffentliche Lasten: Das Gesetz nennt „namentlich die Grundsteuer“. Sie wird nach der Wohnfläche oder dem vereinbarten Schlüssel verteilt.

Nr. 2 und 3, Wasser und Abwasser: Dazu zählen der Verbrauch, die Grundgebühren, die Miete oder Verwendung der Wasserzähler samt Eichung sowie die Kosten der Berechnung und Aufteilung. Die Entwässerung umfasst die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung und eine Entwässerungspumpe.

Nr. 4 bis 6, Heizung und Warmwasser: Hier fallen die größten Beträge an. Umlagefähig sind Brennstoffe samt Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung durch eine Fachkraft, die Reinigung, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und die Verbrauchserfassung. Die Verteilung folgt der Heizkostenverordnung. Wie das funktioniert, steht im Beitrag Heizkostenabrechnung verstehen.

Nr. 7, Aufzug: Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege, die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und die Reinigung. Wie die Kosten verteilt werden, regeln Vertrag und § 556a BGB. Ob etwa Erdgeschosswohnungen mitzahlen, hängt von der Vereinbarung ab.

Nr. 8 bis 14: Müll, Reinigung, Garten, Versicherung, Hauswart

Nr. 8, Straße und Müll: Gebühren der Müllabfuhr und der öffentlichen Straßenreinigung. Auch Müllkompressoren, Müllschlucker und Müllmengenerfassung gehören dazu.

Nr. 9, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Gemeint ist die Säuberung der gemeinsam genutzten Teile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Aufzugkabine. Die Reinigung Ihrer eigenen Wohnung zählt nicht dazu.

Nr. 10, Gartenpflege: Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, Pflege von Spielplätzen samt neuem Sand sowie Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten.

Nr. 11, Beleuchtung: Strom für Außenbeleuchtung und die Beleuchtung gemeinsam genutzter Gebäudeteile. Die Glühbirnen selbst sind in der Aufzählung nicht genannt.

Nr. 12, Schornsteinreinigung: Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht schon bei den Heizkosten (Nr. 4 a) angesetzt sind.

Nr. 13, Versicherungen: Das Gesetz nennt „namentlich“ die Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Die Hausratversicherung des Vermieters und eine Rechtsschutzversicherung stehen dort nicht.

Nr. 14, Hauswart: Umlagefähig sind Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für den Hauswart, aber nur, soweit seine Arbeit nicht „die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft“. Führt der Hauswart Arbeiten aus, die schon als Nr. 2 bis 10 oder 16 abgerechnet werden, dürfen diese nicht doppelt angesetzt werden. Das ist ein häufiger Prüfpunkt: Steht der Hausmeister mit einem Gesamtbetrag in der Abrechnung, muss der Reparatur- und Verwaltungsanteil heraus.

Nr. 15 bis 17: Kabel, Wäschepflege, sonstige Kosten

Nr. 15, Antenne, Kabel, Glasfaser: Das Gesetz unterscheidet drei Fälle. Bei der Gemeinschafts-Antennenanlage sind der Betriebsstrom und die regelmäßige Prüfung umlagefähig. Bei einer Verteilanlage mit Breitbandnetz zählt der Betriebsstrom. Für beide galten bis zum 30. Juni 2024 zusätzlich weitere Kosten, etwa die Grundgebühren für Breitbandanschlüsse. Diese sind seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr über Nr. 15 Buchstabe a und b umlagefähig. Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden, sind Buchstabe a und b ohnehin nicht anzuwenden. Buchstabe c betrifft eine gebäudeinterne Verteilanlage, die vollständig über Glasfaser angebunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter frei wählen kann. Dann sind Betriebsstrom und ein Bereitstellungsentgelt nach § 72 Abs. 1 TKG umlagefähig. Dieses Entgelt trägt der Mieter nach § 556 Abs. 3a BGB nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme. Bei einer aufwändigen Maßnahme nur, wenn der Vermieter vorher möglichst drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste gewählt hat.

Nr. 16, Wäschepflege: Betriebsstrom, Überwachung, Pflege, Reinigung, Prüfung und Wasserversorgung für gemeinschaftliche Waschmaschinen und Trockner.

Nr. 17, sonstige Betriebskosten: Das sind Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV, die die Nummern 1 bis 16 nicht erfassen. Häufig genannte Beispiele sind die Wartung von Rauchwarnmeldern oder die Reinigung von Dachrinnen. Ob sie im Einzelfall umgelegt werden dürfen, hängt davon ab, ob der Vertrag die Kostenart konkret nennt und ob es sich um laufende Kosten handelt.

Was ist nicht umlagefähig?

§ 1 Abs. 2 BetrKV nennt zwei Gruppen, die „nicht zu den Betriebskosten“ gehören:

Weitere Kosten stehen nicht auf der Liste. Dazu gehören nach der Systematik der BetrKV etwa die Kontoführungsgebühren des Vermieters, die in der Regel als Verwaltungskosten gelten, sowie Neuanschaffungen und Modernisierungen. Für Modernisierungen gibt es einen eigenen Weg über die Miete (§ 559 BGB), keine Nebenkostenabrechnung.

Die Wartung ist ein häufiger Grenzfall. Die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft, etwa bei der Heizung oder dem Aufzug, ist in der Liste ausdrücklich genannt und umlagefähig. Die Reparatur nach einem Defekt ist es nicht. Auf Wartungsrechnungen gehören deshalb getrennte Posten. Ist beides in einer Rechnung vermischt, darf der Vermieter nur den Wartungsanteil umlegen.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot: Muss der Vermieter sparen?

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist bei der Abrechnung „der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten“. Das bedeutet: Der Vermieter soll Kosten verursachen, die in einem vernünftigen Verhältnis zum Nutzen für die Mieter stehen. Ein Maßstab, der in der Praxis häufig herangezogen wird, ist, was ein vernünftiger Vermieter bei gleicher Leistung bezahlen würde. Auch § 560 Abs. 5 BGB wiederholt den Grundsatz für Veränderungen von Betriebskosten.

Was das im Einzelfall heißt, ist nicht schematisch zu beantworten. Anhaltspunkte für eine Prüfung:

• Sind einzelne Posten im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen, ohne dass dafür ein Grund erkennbar ist?
• Gibt es Leistungen, die nach Art und Umfang für das Haus unüblich sind?
• Wurden Verträge, etwa für Reinigung oder Gartenpflege, offenbar ohne Preisvergleich vergeben?

Das Gesetz verlangt nicht, dass immer der billigste Anbieter gewählt wird. Ob eine Kostenposition unwirtschaftlich ist, hängt vom Einzelfall ab. Bei höheren Summen lohnt sich eine Beratung beim Mieterverein. Wenn Sie Zweifel haben, können Sie nach § 556 Abs. 4 BGB Einsicht in die Belege verlangen. Wie das geht, erklärt der Beitrag Belegeinsicht bei den Nebenkosten.

Beispiel: Hausmeisterkosten richtig umlegen

Dieses Beispiel zeigt die wichtigste Prüffrage: Steht hinter jedem Posten eine laufende Leistung, die in § 2 BetrKV und im Vertrag steht? Fehlt eine der beiden Voraussetzungen, kann der Posten angreifbar sein.

So prüfen Sie Ihre Abrechnung anhand der Liste

1. Vertrag lesen: Steht dort die Umlage von Betriebskosten, und mit welchem Wortlaut?
2. Jeden Posten einer Nummer zuordnen: Passt die Bezeichnung zu einer der Positionen 1 bis 17?
3. Verdächtige Begriffe markieren: „Verwaltung“, „Reparatur“, „Instandhaltung“, „Rücklage“, „Kontoführung“.
4. Mischposten hinterfragen: Besonders beim Hausmeister und bei Wartungsverträgen.
5. Verteilschlüssel prüfen: Wohnfläche oder Verbrauch? Siehe § 556a BGB.
6. Frist im Blick behalten: Einwendungen müssen Sie nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen.

Den vollständigen Ablauf mit Checkliste finden Sie im Beitrag Nebenkostenabrechnung prüfen: Schritt für Schritt. Wann der Vermieter seine Abrechnung spätestens schicken muss, steht in Frist für die Nebenkostenabrechnung. Mit dem Nebenkosten-Check lassen sich die Posten Ihrer Abrechnung automatisiert vorprüfen. Den Gesetzestext der BetrKV finden Sie auch in der Rechtsdatenbank.

Typische Fehler in Abrechnungen

• Verwaltungskosten als „Hausmeister“ oder „Sonstiges“ verpackt. Verwaltung ist nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nie umlagefähig.
• Reparaturen unter Wartung gebucht. Die Reparatur ist Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
• Kabelanschluss-Grundgebühr nach Juni 2024 weiter umgelegt. Die Grundgebühren sind seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr über Nr. 15 a und b umlagefähig. Prüfen Sie, ob eine andere Rechtsgrundlage besteht, etwa ein eigener Vertrag mit dem Anbieter.
• Posten ohne Vertragsgrundlage. Der Vertrag nennt die Kostenart nicht, die Abrechnung führt sie trotzdem auf.