Eigenbedarf: Was Mieter wissen müssen (Fristen, Rechte)

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn der Vermieter die Wohnung als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, das Schreiben schriftlich ist und den Bedarf konkret begründet (§ 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB, § 568 Abs. 1 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt für den Vermieter mindestens drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer auf sechs und neun Monate. Einem Widerspruch aus Härtegründen sollten Sie spätestens zwei Monate vor Vertragsende erklären. Stand: Oktober 2026.

Wann ist Eigenbedarf ein zulässiger Kündigungsgrund?

Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eines der im Gesetz genannten Beispiele ist der Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zwei Punkte sind für Sie als Mieter wichtig:

• Der Bedarf muss tatsächlich bestehen. Das Gesetz verlangt, dass der Vermieter die Wohnung „benötigt“. Eine vage Absicht oder ein bloßer Wunsch genügt nach dem Wortlaut nicht. Ob der Bedarf im Einzelfall ausreicht, entscheidet im Streitfall ein Gericht.
• Der Personenkreis ist im Gesetz nur mit Oberbegriffen beschrieben. „Familienangehörige“ und „Angehörige seines Haushalts“ werden nicht näher aufgezählt. Wie weit der Kreis reicht (zum Beispiel bei Nichten, Cousins oder Pflegekräften), hängt vom Einzelfall ab.

Nicht zulässig ist eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dafür gibt es das gesonderte Verfahren in Mieterhöhung: Regeln, Fristen und Widerspruch.

Welche Form und Begründung muss das Kündigungsschreiben haben?

Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail oder Nachricht per Messenger genügt nicht. Außerdem müssen die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben angegeben werden. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Prüfen Sie das Schreiben anhand dieser Checkliste:

1. Schriftlich und unterschrieben? Das Schreiben muss vom Vermieter bzw. von einer vertretungsberechtigten Person stammen.
2. Wer soll einziehen? Die Person sollte namentlich oder zumindest eindeutig bezeichnet sein, einschließlich ihrer Beziehung zum Vermieter.
3. Warum wird die Wohnung benötigt? Der Grund sollte konkret genannt sein, nicht nur das Wort „Eigenbedarf“.
4. Stimmt das Datum, zu dem gekündigt wird? Vergleichen Sie es mit der Fristentabelle unten.
5. Hinweis auf Widerspruch? Der Vermieter soll auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB rechtzeitig hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Es ist eine Soll-Vorschrift: Fehlt der Hinweis, wird die Kündigung dadurch nicht automatisch unwirksam, Sie haben aber einen späteren Zeitpunkt für den Widerspruch (siehe unten).

Wenn die Begründung fehlt oder sehr allgemein ist, kann das ein Grund sein, die Wirksamkeit prüfen zu lassen. Lassen Sie das aber nicht allein von Ihrer Einschätzung abhängen, sondern holen Sie fachlichen Rat ein.

Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter?

Nach § 573c Abs. 1 BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das sind drei Monate. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).

Beispiel zur Rechnung: Geht das Schreiben am 14. Oktober 2026 zu, ist der dritte Werktag des Oktobers bereits vorbei. Die Frist läuft dann ab November: Zum Ablauf des übernächsten Monats wäre der 31. Januar 2027, bei fünf bis acht Jahren Mietdauer kommen drei Monate dazu (30. April 2027), bei mehr als acht Jahren sechs Monate (31. Juli 2027). Der genaue Fristbeginn hängt vom Zugangstag ab. Notieren Sie sich deshalb, wann der Brief bei Ihnen ankam, und heben Sie den Umschlag auf.

Zur Frist für Ihre eigene Kündigung lesen Sie Mietvertrag kündigen: Fristen, Form, Muster.

Wann gilt eine Sperrfrist (Umwandlung in Eigentumswohnung)?

Wurde nach der Überlassung der Wohnung an Sie Wohnungseigentum begründet und die Wohnung veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf (und auf den Verwertungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die gleiche Beschränkung gilt entsprechend, wenn die Wohnung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber verkauft wird (§ 577a Abs. 1a BGB). Das gilt nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören, oder wenn schon vor der Überlassung an Sie Wohnungseigentum begründet wurde.

In Gemeinden mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung kann die Frist durch Rechtsverordnung des Landes auf bis zu zehn Jahre verlängert werden (§ 577a Abs. 2 BGB). Ob Ihre Gemeinde dazugehört, hängt von der jeweiligen Landesverordnung ab. Fragen Sie danach bei Ihrer Stadtverwaltung oder dem Mieterverein.

Wie funktioniert der Widerspruch nach der Sozialklausel?

Auch eine wirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht in jedem Fall. Sie können widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB). Welche Umstände im Einzelfall dazugehören (zum Beispiel hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, Schulwechsel, kurz bevorstehende Prüfungen), entscheidet sich nach den Umständen. Das Gesetz zählt sie nicht abschließend auf.

Bei der Abwägung werden auf Seiten des Vermieters nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt, außer sie sind nachträglich entstanden (§ 574 Abs. 3 BGB). Der Widerspruch gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Praxis: Erklären Sie den Widerspruch möglichst sofort, in Textform, und sichern Sie sich einen Nachweis (zum Beispiel Einwurf-Einschreiben oder Zeugen). Fügen Sie Belege für Ihre Härtegründe bei, etwa ein ärztliches Attest oder Nachweise Ihrer erfolglosen Wohnungssuche. Die Zwei-Monats-Frist ist im Beispiel oben bei einem Mietende am 31. Januar 2027 Ende November 2026. Verlassen Sie sich nicht auf den letzten Tag.

Was ist, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war?

Zieht der angegebene Angehörige nach Ihrem Auszug nicht ein und wird die Wohnung stattdessen zum Beispiel neu vermietet oder verkauft, kann das ein Hinweis auf vorgeschobenen Eigenbedarf sein. Das Gesetz kennt dafür keine eigene Vorschrift; in Betracht kommt ein Schadensersatzanspruch nach den allgemeinen Regeln, wenn der Vermieter eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt hat (§ 280 Abs. 1 BGB). Ob ein Anspruch besteht und welche Kosten ersetzt werden (zum Beispiel Umzugskosten oder Mietdifferenz), hängt vom Einzelfall ab.

• Sammeln Sie Belege: Fotos, Zeitungs- oder Online-Anzeigen, Schreiben, Aussagen von Nachbarn. Sprechen Sie nur über das, was Sie amtlich oder schriftlich belegen können.
• Erheben Sie keine Vorwürfe, bevor Sie Ihre Beweise geordnet haben. Eine Anschuldigung ohne Beleg schadet Ihnen eher.
• Lassen Sie Ansprüche von einer Anwältin, einem Anwalt oder dem Mieterverein prüfen, auch wegen der Verjährungsfristen.

Checkliste: Was tun nach Erhalt der Eigenbedarfskündigung?

1. Ruhe bewahren, nichts unterschreiben. Sie müssen keinen Aufhebungsvertrag oder Auszugstermin bestätigen.
2. Zugang notieren. Datum, Umschlag und Schreiben aufbewahren.
3. Form und Begründung prüfen. Schriftform, Unterschrift, Person, konkrete Begründung (Checkliste oben). Sie können das Schreiben mit dem Brief-Scanner einlesen und in einfacher Sprache erklären lassen.
4. Frist berechnen. Mietdauer und Zugang in die Tabelle einsetzen und das Mietende notieren.
5. Sperrfrist prüfen. Wurde die Wohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft? Wann war die Veräußerung?
6. Rechtsberatung holen. Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht. Bei geringem Einkommen kommen Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe in Betracht, fragen Sie beim Amtsgericht nach.
7. Widerspruch erwägen. Härtegründe sammeln und den Widerspruch in Textform, rechtzeitig vor dem Mietende, erklären.
8. Nicht freiwillig übereilt ausziehen. Ein Auszug beendet die Möglichkeit, die Wirksamkeit zu klären. Wägen Sie das mit Beratung ab.
9. Wohnungssuche früh beginnen. Eine Suche läuft auch ohne Ihr Einverständnis zur Kündigung und hilft als Nachweis, falls Sie Ersatzwohnraum nicht finden.

Was passiert, wenn der Vermieter klagt? Räumungsfrist nach § 721 ZPO

Zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht (§ 721 Abs. 1 ZPO). Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen (§ 721 Abs. 5 ZPO). Wie ein Räumungsverfahren abläuft, steht in Räumungsklage: Ablauf und Fristen. Wenn Sie eine Klage erhalten, nehmen Sie die Fristen im Schreiben des Gerichts ernst und holen Sie sofort anwaltlichen Rat.

Die Perspektive des Vermieters beschreibt Eigenbedarfskündigung: Was Vermieter beachten müssen. Wenn Sie ein Kündigungsschreiben allgemein einordnen möchten, lesen Sie Kündigung vom Vermieter erhalten: Was jetzt zu tun ist.

Typische Fehler von Mietern

• Das Schreiben ungeprüft hinnehmen und sofort ausziehen.
• Die Zwei-Monats-Frist für den Widerspruch verpassen.
• Den Widerspruch nur mündlich erklären statt in Textform.
• Härtegründe ohne Belege vortragen.
• Einen Aufhebungsvertrag unterschreiben, ohne die Folgen zu kennen.
• Nach dem Auszug nicht beobachten, ob die Wohnung tatsächlich selbst genutzt wird.