Mieterhöhung: Regeln, Fristen und Widerspruch 2026

Der Vermieter darf die Miete nicht einfach erhöhen. Er braucht Ihre Zustimmung, und die schuldet ein Mieter nur, wenn das Erhöhungsverlangen formal stimmt, die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird und die Kappungsgrenze (in der Regel 20 Prozent in drei Jahren) eingehalten ist. Sie haben Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Stand: Oktober 2026.

Welche Arten der Mieterhöhung gibt es?

Während eines laufenden Mietverhältnisses können die Parteien jederzeit eine höhere Miete vereinbaren (§ 557 Abs. 1 BGB). Ohne Vereinbarung darf der Vermieter die Miete nur nach den §§ 558 bis 560 BGB anheben, soweit eine Erhöhung nicht ausgeschlossen ist (§ 557 Abs. 3 BGB). Dazu kommen die im Vertrag vorab vereinbarten Modelle Staffelmiete und Indexmiete. Welche Regeln gelten, hängt also zuerst davon ab, auf welcher Grundlage das Schreiben beruht.

Details zu den beiden Vertragsmodellen finden Sie im Beitrag Staffel- und Indexmiete. Die Modernisierungsumlage erklärt Modernisierung und Mieterhöhung nach § 559 BGB. Dieser Ratgeber konzentriert sich auf die häufigste Form, die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mieterhöhung erhalten: 6 Schritte

1. Zugangsdatum festhalten. Alle Fristen laufen ab dem Tag, an dem das Schreiben bei Ihnen ankommt. Notieren Sie das Datum und bewahren Sie Brief und Umschlag auf.
2. Art der Erhöhung klären. Beruft sich der Vermieter auf die Vergleichsmiete, auf Modernisierung, auf die Staffel oder den Index? Prüfen Sie auch, ob Ihr Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete enthält.
3. Form prüfen. Nutzen Sie die Checkliste weiter unten. Fehlt etwas Wesentliches, ist das Verlangen angreifbar.
4. Höhe prüfen. Vergleichen Sie die verlangte Miete mit dem Mietspiegel Ihrer Stadt (Mietspiegel-Rechner) und rechnen Sie die Kappungsgrenze nach.
5. Frist berechnen und eintragen. Das Ende der Zustimmungsfrist gehört in Ihren Kalender, möglichst mit einer Erinnerung eine Woche vorher.
6. Antworten oder bewusst nicht antworten. Stimmen Sie ganz, teilweise oder gar nicht zu. Wie das aussieht, steht im Abschnitt „Was darf ich als Mieter tun?“. Mit dem Mieterhöhungs-Check können Sie das Schreiben vorab prüfen lassen.

Wie lange habe ich Zeit? Die Fristen im Beispiel

Nach § 558b Abs. 2 BGB können Sie dem Verlangen bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen. Stimmen Sie zu, schulden Sie die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB). Stimmen Sie bis dahin nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, und zwar innerhalb von drei weiteren Monaten.

Beachten Sie: Der Tag des Zugangs zählt für die Berechnung nicht mit, es zählen ganze Kalendermonate. Ein Brief, der am 31. Mai eingeht, führt zum selben Fristende wie einer vom 1. Mai.

Ist die Mieterhöhung formal wirksam? Die Checkliste

Ein Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB muss mehrere Bedingungen erfüllen. Gehen Sie die Punkte der Reihe nach durch.

• Textform: Das Verlangen muss in Textform erklärt werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Nach § 126b BGB genügt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der der Erklärende genannt ist. Brief, E-Mail oder PDF reichen daher.
• Konkreter Betrag: Das Schreiben sollte die neue Miete und den Erhöhungsbetrag klar nennen.
• Begründung: Sie ist Pflicht. Zulässig sind unter anderem ein Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB).
• Mietspiegel mit Spanne: Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne, reicht das (§ 558a Abs. 4 BGB).
• Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel: Gibt es einen solchen für Ihre Wohnung, muss der Vermieter dessen Angaben auch mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Mittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).
• 15 Monate: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, an dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
• Ein Jahr Abstand: Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB zählen dabei nicht mit (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie Satz 3).
• Nicht über der Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
• Kappungsgrenze eingehalten: Siehe nächster Abschnitt.
• Keine preisgebundene Wohnung: Bei Wohnraum, dessen Miethöhe durch Gesetz oder Förderzusage festgelegt ist, gilt die Vergleichsmiete nicht (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Ein Formmangel heißt nicht, dass der Vermieter für immer scheitert. Er kann Mängel auch noch im Rechtsstreit beheben oder das Verlangen nachholen. Dann steht Ihnen die Zustimmungsfrist erneut zu (§ 558b Abs. 3 BGB).

Wie funktioniert die Kappungsgrenze?

Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete bei Erhöhungen nach § 558 BGB nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559) oder Betriebskosten (§ 560) bleiben dabei außer Betracht. In Gemeinden oder Gemeindeteilen mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung gilt eine Grenze von 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).

Welche Gebiete das sind, bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung, jeweils für höchstens fünf Jahre. Die Liste ist also je Bundesland verschieden und ändert sich. Fragen Sie bei Ihrer Stadt oder dem örtlichen Mieterverein nach der aktuellen Verordnung. Mehr dazu in Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete.

Was darf ich als Mieter tun?

Sie haben vier Möglichkeiten. Wichtig ist, dass der Vermieter die höhere Miete ohne Ihre Zustimmung nicht durchsetzen kann. Er muss sie im Streitfall gerichtlich erstreiten.

Vollständig zustimmen

Dann gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Zustimmen sollten Sie nur nach Prüfung von Form und Höhe.

Teilweise zustimmen

Das Gesetz sieht dies ausdrücklich vor: „Soweit“ Sie zustimmen, schulden Sie die erhöhte Miete (§ 558b Abs. 1 BGB). Liegt die verlangte Miete etwa über der Kappungsgrenze, können Sie dem zulässigen Teil zustimmen. Nennen Sie in Ihrer Antwort den Betrag, dem Sie zustimmen.

Nicht reagieren

Schweigen ist keine Zustimmung. Der Vermieter muss dann nach Fristablauf innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Das Gericht prüft, ob die verlangte Miete berechtigt ist. Es besteht ein Prozesskostenrisiko. Überweisen Sie die höhere Miete einfach weiter, kann der Vermieter das als Zustimmung verstehen. Überweisen Sie deshalb nur den Betrag, dem Sie tatsächlich zustimmen.

Widersprechen oder ablehnen

Teilen Sie dem Vermieter schriftlich mit, dass Sie nicht zustimmen, und nennen Sie kurz die Gründe, etwa die Kappungsgrenze oder eine fehlende Begründung. Eine Begründung ist nicht vorgeschrieben, hilft aber, den Streit früh zu klären. Wie Sie abwägen, steht in Mieterhöhung: zustimmen oder widersprechen?. Ein Schreiben können Sie mit dem Brief-Generator erstellen.

Bei einer drohenden Klage sollten Sie sich vom Mieterverein oder einem Anwalt beraten lassen.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Bei einer Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB können Sie das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang erklärt werden und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Kündigen Sie, tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).

Beispiel: Das Schreiben geht am 12. Mai ein. Sie kündigen am 20. Juni. Das Mietverhältnis endet dann zum 31. August, und die Erhöhung wird nie fällig. Eine Kündigung sollten Sie gut überlegen und schriftlich erklären.

Sonderfall Modernisierung (§ 559 BGB)

Bei Modernisierung braucht der Vermieter Ihre Zustimmung nicht. Er kann die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Kosten für ohnehin fällige Erhaltungsmaßnahmen sind herauszurechnen (§ 559 Abs. 2 BGB). Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB).

Die Erklärung muss in Textform erfolgen und die Erhöhung anhand der Kosten berechnen und erläutern, sonst ist sie unwirksam. Die höhere Miete ist ab dem dritten Monat nach Zugang fällig. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559b BGB). Eine finanzielle Härte kann die Erhöhung ausschließen, wenn sie rechtzeitig mitgeteilt wurde (§ 559 Abs. 4 BGB, Mitteilungspflicht nach Abs. 5).

Beispiel: Die Maßnahme kostet für Ihre Wohnung 12.000 Euro. Acht Prozent sind 960 Euro im Jahr, also 80 Euro im Monat. Bei 60 m² sind das etwa 1,33 Euro je Quadratmeter und damit unter der Grenze von 3 Euro.

Mieterhöhung und Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) betrifft die Miete beim Abschluss eines neuen Vertrags, nicht die Erhöhung im laufenden Mietverhältnis. In angespannten Märkten darf die Anfangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Bei Staffelmieten gilt die Grenze für jede Stufe, bei Indexmieten nur für die Ausgangsmiete. Ob Ihre Gemeinde betroffen ist, bestimmt eine Landesverordnung. Lesen Sie dazu Mietpreisbremse prüfen.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt?

Sie bildet sich aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Maßgeblich sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetische Ausstattung. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht darüber, die von der Behörde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde (§ 558c BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel folgt wissenschaftlichen Grundsätzen und ist alle zwei Jahre anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Für ihn gilt die Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt (§ 558d BGB). Mehr erfahren Sie in Der Mietspiegel erklärt.

Für Vermieter: So gelingt das Erhöhungsverlangen

• Prüfen Sie vor dem Schreiben die 15-Monats-Frist, die Jahresfrist und die Kappungsgrenze.
• Erklären Sie die Erhöhung in Textform und nennen Sie die neue Miete und den Betrag.
• Begründen Sie sie mit einem Mittel nach § 558a Abs. 2 BGB und geben Sie die Angaben eines vorhandenen qualifizierten Mietspiegels an.
• Notieren Sie das Zugangsdatum, denn danach laufen Zustimmungsfrist und Ihre Klagefrist von drei Monaten.
• Stimmt der Mieter nicht zu, klagen Sie fristgerecht auf Zustimmung.

Weitere Hinweise geben Miete erhöhen als Vermieter und der Mietpotenzial-Rechner.

Typische Fehler bei der Mieterhöhung

• Fristen falsch berechnet: Gerechnet wird nach Kalendermonaten ab Zugang, nicht ab dem Datum im Briefkopf.
• Nicht reagiert und trotzdem gezahlt: Wer die höhere Summe einfach überweist, riskiert, dass der Vermieter das als Zustimmung versteht.
• Staffel- oder Indexmiete übersehen: Dann ist eine Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen.
• Alte Erhöhungen nicht mitgerechnet: Die Kappungsgrenze betrachtet drei Jahre.
• Warm- und Kaltmiete vermischt: Die Vergleichsmiete betrifft die Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen, soweit nichts anderes vereinbart ist. Prüfen Sie, welche Miete im Mietspiegel gemeint ist.
• Sonderkündigung verpasst: Die Frist endet mit dem zweiten Monat nach Zugang.