Mietpreisbremse prüfen: Wann sie gilt und was erlaubt ist

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete beim Abschluss eines neuen Mietvertrags: In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf sie die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Ob Ihre Wohnung in so einem Gebiet liegt, bestimmt allein die Rechtsverordnung Ihres Bundeslandes. Zu viel gezahlte Miete bekommen Sie nur zurück, wenn Sie den Verstoß vorher gerügt haben (§ 556g Abs. 2 BGB). Stand: Oktober 2026.

Wann gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nur, wenn alle drei Punkte zutreffen:

1. Die Wohnung liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das legt nicht der Bund fest, sondern die jeweilige Landesregierung per Rechtsverordnung (§ 556d Abs. 2 BGB). Eine Gemeinde oder ein Teil einer Gemeinde kann erfasst sein.
2. Der Mietvertrag wurde abgeschlossen, als die Verordnung schon galt. Für Verträge, die vor dem Inkrafttreten der Verordnung für diese Wohnung geschlossen wurden, sind die §§ 556d bis 556g BGB nach Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB nicht anzuwenden.
3. Es handelt sich um die Miete bei Mietbeginn. Die Bremse begrenzt die Anfangsmiete bei Neuvermietung. Spätere Erhöhungen im laufenden Vertrag folgen anderen Regeln, zum Beispiel der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). Einen Überblick gibt der Ratgeber Mieterhöhung: Regeln, Fristen und Widerspruch.

Nicht erfasst sind außerdem bestimmte Mietverhältnisse: Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, bestimmte möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, Wohnraum, den ein öffentlicher oder anerkannter wohltätiger Träger zur Weitergabe an Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf anmietet, sowie Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen (§ 549 Abs. 2 BGB und § 549 Abs. 3 BGB).

Wie lange gelten die Verordnungen? Stand 2026

Nach dem aktuellen Wortlaut von § 556d Abs. 2 BGB muss eine Verordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Die bundesgesetzliche Höchstfrist wurde also gegenüber früheren Fassungen verlängert. Das ist aber nur die Obergrenze für die Länder. Jede Landesregierung entscheidet selbst,

• ob sie überhaupt eine Verordnung erlässt,
• für welche Gemeinden oder Stadtteile sie gilt,
• und bis wann. Sie kann früher auslaufen als 2029.

Jede Verordnung muss begründet sein: Aus der Begründung muss sich ergeben, welche Tatsachen den angespannten Markt belegen und welche Gegenmaßnahmen das Land ergreift (§ 556d Abs. 2 BGB). Ob eine bestimmte Verordnung in einem Streitfall wirksam ist, kann im Einzelfall zu klären sein. Bei dieser Frage hilft ein Mieterverein oder eine Anwältin beziehungsweise ein Anwalt.

Wie hoch darf die Miete höchstens sein?

Die Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Die Vergleichsmiete besteht aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). In der Praxis dient dafür meist der Mietspiegel Ihrer Stadt. Wie er aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Der Mietspiegel erklärt. Mit dem Mietspiegel-Rechner können Sie einen Richtwert für Ihre Wohnung ermitteln, falls es für Ihren Ort einen Mietspiegel gibt.

Das ist ein Beispiel mit erfundenen Zahlen. Ihre Vergleichsmiete hängt vom Mietspiegel, der Wohnlage und der Ausstattung ab. Rechnen Sie mit der Kaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung und achten Sie darauf, dass auch die Wohnfläche stimmt.

Welche Ausnahmen gibt es?

Der Vermieter darf mehr verlangen, wenn eine gesetzliche Ausnahme greift. Es gibt vier:

Was „umfassende Modernisierung“ genau bedeutet, regelt der Gesetzestext nicht im Detail. Ob eine Maßnahme dazu zählt, hängt vom Einzelfall ab. Eine Modernisierung im Sinne von § 556e Abs. 2 BGB ist außerdem nicht automatisch eine umfassende im Sinne von § 556f Satz 2 BGB.

Muss der Vermieter die Ausnahme von sich aus offenlegen?

Ja, in diesen Fällen muss der Vermieter Ihnen vor Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert mitteilen, auf welche Ausnahme er sich stützt (§ 556g Abs. 1a BGB):

• bei der Vormiete: wie hoch sie war,
• bei einer Modernisierung: dass in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
• beim Neubau: dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde,
• bei umfassender Modernisierung: dass es die erste Vermietung danach ist.

Die Auskunft braucht die Textform (§ 556g Abs. 4 BGB), etwa eine E-Mail. Fehlt sie, kann der Vermieter sich nicht auf die höhere Miete berufen. Holt er sie in der vorgeschriebenen Form nach, kann er sich erst zwei Jahre nach der Nachholung auf die Ausnahme berufen. Eine nicht formgerechte Auskunft hilft ihm erst, wenn er sie formgerecht nachholt. Unabhängig davon können Sie später Auskunft über die für die Miete wichtigen Tatsachen verlangen, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter sie unschwer geben kann (§ 556g Abs. 3 BGB).

Staffelmiete und Indexmiete: Was gilt hier?

Bei einer Staffelmiete gelten die §§ 556d bis 556g BGB für jede Mietstaffel. Für die zweite und alle weiteren Staffeln kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die erste Miete der Staffel fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei einer Indexmiete gilt die Bremse nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Mehr zu den beiden Modellen: Staffel- und Indexmiete.

Zu hohe Miete: So rügen Sie richtig und holen Geld zurück

Eine Vereinbarung, die die zulässige Miete überschreitet, ist insoweit unwirksam (§ 556g Abs. 1 BGB). Nur der zu hohe Teil ist betroffen, der Mietvertrag bleibt im Übrigen bestehen. Zahlen Sie zu viel, kann der Vermieter das Geld nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung herausgeben müssen. Damit Sie es aber zurückverlangen können, brauchen Sie eine Rüge.

1. Verordnung und Vertragsdatum klären. Gilt in Ihrer Gemeinde zum Vertragsschluss eine Verordnung?
2. Zulässige Miete berechnen. Vergleichsmiete plus 10 Prozent, wie im Beispiel oben.
3. Ausnahmen prüfen. Hat der Vermieter vor Ihrer Unterschrift in Textform Auskunft über Vormiete, Modernisierung oder Neubau gegeben? Wenn nicht, kann er sich darauf nicht berufen.
4. Auskunft verlangen, falls etwas offen ist. Nutzen Sie dazu § 556g Abs. 3 BGB, in Textform.
5. Rüge schicken. Teilen Sie dem Vermieter in Textform mit, dass die Miete gegen die §§ 556d ff. BGB verstößt. Nennen Sie den Mietvertrag, die vereinbarte und die Ihrer Meinung nach zulässige Miete und wie Sie zu dieser Zahl gekommen sind. Das Gesetz verlangt keine ausführliche Begründung, eine nachvollziehbare Rechnung ist aber ratsam. Hat der Vermieter eine Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB erteilt, muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen (§ 556g Abs. 2 BGB).
6. Zugang nachweisen. Heben Sie den Versandbeleg auf. Das Datum des Zugangs ist für die Fristen wichtig.

Eine Vorlage für das Schreiben können Sie mit dem Brief-Generator vorbereiten. Prüfen Sie den Text vor dem Absenden selbst.

Ab wann gibt es Geld zurück?

Das hängt vom Zeitpunkt der Rüge ab (§ 556g Abs. 2 BGB):

Rügen Sie also früh. Wer lange wartet, verliert den Anspruch auf die zuvor gezahlten Mehrbeträge. Ob und in welcher Höhe in Ihrem Fall etwas zurückzuzahlen ist, hängt vom Einzelfall ab. Bei höheren Summen, bei Streit um die Wirksamkeit der Verordnung oder wenn der Vermieter bestreitet, ist die Beratung durch einen Mieterverein oder eine Anwältin beziehungsweise einen Anwalt sinnvoll.

Praxisbeispiel: verspätete Abrechnung Schritt für Schritt

Beispiel: Ihr Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2025. Die Abrechnung geht Ihnen am 20. Februar 2027 zu und weist eine Nachzahlung von 300 Euro aus. Die Frist für die Mitteilung endete am 31. Dezember 2026. Die Abrechnung kam also etwa fünfzig Tage zu spät. Nach § 556 Abs. 3 BGB ist die Nachforderung damit in der Regel ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Sie schreiben dem Vermieter, dass Sie die Nachzahlung wegen des Fristablaufs nicht leisten, und nennen Zeitraum und Zugangsdatum. Hätte dieselbe verspätete Abrechnung ein Guthaben von 120 Euro ergeben, bliebe Ihr Anspruch darauf bestehen. Dasselbe Datum, aber ein anderes Ergebnis: Das zeigt, warum Sie die Abrechnung auch bei Verspätung lesen sollten.

Typische Fehler

• Die Rüge fehlt. Ohne Rüge gibt es nach § 556g Abs. 2 BGB kein Geld zurück, auch wenn die Miete eindeutig zu hoch ist.
• Falsche Basis. Mit der Gesamtmiete inklusive Betriebskosten statt mit der Nettokaltmiete zu rechnen, verfälscht das Ergebnis.
• Veraltete Städteliste. Verordnungen können auslaufen, geändert oder neu erlassen werden. Maßgeblich ist die Verordnung, die zum Vertragsschluss für Ihre Gemeinde galt.
• Ausnahme einfach hingenommen. Vermieter müssen die Ausnahme vor Vertragsabschluss in Textform mitteilen. Prüfen Sie, ob das geschehen ist.
• Mietvertrag zu spät geprüft. Wer erst nach Jahren rügt, bekommt weniger zurück. Prüfen Sie Ihren Vertrag am besten bei der Unterschrift, siehe Mietvertrag prüfen: Checkliste vor der Unterschrift.

Prüfen Sie die Angebotsmiete vor dem Besichtigungstermin und Ihren Mietspiegel-Wert mit dem Mietspiegel-Rechner von Renthelfer. Das ersetzt keine Rechtsberatung, hilft aber bei der Einordnung.