Mietvertrag prüfen: Checkliste vor der Unterschrift

Prüfen Sie vor der Unterschrift zwölf Punkte: Parteien, Mietobjekt, Miete (inklusive Staffel oder Index), Kaution, Nebenkosten, Laufzeit und Kündigung, Renovierungs- und Reparaturklauseln, Tierhaltung, Untervermietung und die Auskunft zur Mietpreisbremse. Einiges ist gesetzlich festgelegt, zum Beispiel höchstens drei Monatsmieten Kaution (§ 551 BGB). Anderes regelt der Vertrag, und genau dort verstecken sich die Fallen. Stand: Oktober 2026.

Warum Sie den Mietvertrag vor der Unterschrift prüfen sollten

Mit der Unterschrift gilt der Vertrag. Spätere Einwände sind schwerer durchzusetzen als Änderungswünsche vorher. Die meisten Mietverträge sind Formularverträge. Für vorformulierte Klauseln gilt die AGB-Kontrolle: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, und das gilt auch, wenn sie nicht klar und verständlich sind (§ 307 Abs. 1 BGB). Eine unwirksame Klausel fällt weg, der Rest des Vertrags bleibt in der Regel bestehen. Ob eine bestimmte Klausel unwirksam ist, hängt vom Wortlaut und vom Einzelfall ab. Sicher verlassen sollten Sie sich darauf nicht, denn dann streiten Sie später über die Klausel, statt sie vorher zu klären.

Nehmen Sie sich Zeit. Lassen Sie sich den Vertragsentwurf vorab schicken, am besten einige Tage vor dem Termin, und lesen Sie ihn komplett, auch das Kleingedruckte und alle Anlagen (Hausordnung, Übergabeprotokoll, Wohnflächenberechnung). Mit dem Brief- und Dokumentenscanner können Sie sich einzelne Klauseln erklären lassen.

Die Checkliste: Das prüfen Sie im Mietvertrag

Miete: Kaltmiete, Staffel- und Indexmiete

Achten Sie darauf, dass Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und Gesamtmiete getrennt aufgeführt sind. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). Eine auffallend niedrige Vorauszahlung kann später zu einer hohen Nachzahlung führen. Fragen Sie nach der letzten Abrechnung.

Steht im Vertrag eine Staffelmiete, muss die Miete oder die Erhöhung für jede Stufe schriftlich in einem Geldbetrag ausgewiesen sein. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten, und Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB sind währenddessen ausgeschlossen (§ 557a Abs. 1 und 2 BGB). Rechnen Sie die Stufen auf die gesamte Laufzeit hoch: Ihr Budget muss auch die letzte Stufe tragen.

Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Sie muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, die Erhöhung wird in Textform mit Angabe der Indexänderung verlangt und ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang fällig (§ 557b BGB). Das Risiko: Steigen die Preise stark, steigt Ihre Miete mit. Mehr dazu in Staffel- und Indexmiete: Unterschiede und Fallen.

Mietpreisbremse: Hat der Vermieter Auskunft gegeben?

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt, darf die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Diese Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB). Ob Ihre Gemeinde dazugehört, unterscheidet sich je nach Bundesland.

Es gibt Ausnahmen: Der Vermieter darf eine höhere Vormiete weiter verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB), nach Modernisierung in den letzten drei Jahren einen Aufschlag (§ 556e Abs. 2 BGB), und die Bremse gilt nicht bei Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014 oder nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Beruft sich der Vermieter auf eine dieser Ausnahmen, muss er Ihnen vor Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft geben, etwa über die Höhe der Vormiete (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt die Auskunft, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen.

Wenn die Miete zu hoch ist, können Sie den Verstoß rügen und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Wer erst mehr als 30 Monate nach Mietbeginn rügt, bekommt nur die Miete zurück, die nach Zugang der Rüge fällig wurde (§ 556g Abs. 2 BGB). Außerdem kann der Mieter Auskunft über die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblichen Tatsachen verlangen (§ 556g Abs. 3 BGB). So prüfen Sie es: Mietpreisbremse prüfen. Die ortsübliche Miete finden Sie im Mietspiegel-Rechner.

Kaution: höchstens drei Monatsmieten

Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen, und zwar ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist also die Kaltmiete (Nettokaltmiete). Als Geldsumme dürfen Sie sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, die erste zu Mietbeginn (§ 551 Abs. 2 BGB). Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, die Erträge stehen Ihnen zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).

Mehr zu Anlage und Rückzahlung: Kaution: Höhe, Anlage, Rückzahlung.

Nebenkosten: Was darf umgelegt werden?

Der Mieter trägt Betriebskosten nur, wenn das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche Kosten Betriebskosten sind, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung. Nicht dazu gehören Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Stehen im Vertrag Positionen wie „Verwaltungskosten“ oder „Reparaturrücklage“, sollten Sie nachfragen oder prüfen lassen.

Prüfen Sie außerdem, ob die Nebenkosten als Vorauszahlung mit Abrechnung oder als Pauschale vereinbart sind. Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, die Abrechnung muss Ihnen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 BGB). Sie haben ein Recht auf Einsicht in die Belege (§ 556 Abs. 4 BGB). Abweichungen zu Ihrem Nachteil sind unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB). Welche Posten üblich sind, steht in Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?.

Laufzeit, Befristung und Kündigung

Unbefristet ist der Normalfall

Eine Befristung ist nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume für sich oder Angehörige nutzen, sie beseitigen oder wesentlich verändern will oder an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will. Den Grund muss er Ihnen bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, sonst gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 BGB). Steht im Vertrag eine Befristung ohne genannten Grund, ist das ein Warnsignal.

Kündigungsfrist

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB). Eine kürzere Frist zum Vorteil des Mieters ist dagegen zulässig. Wie Sie richtig kündigen, steht in Mietvertrag kündigen: Fristen, Form, Muster.

Kündigungsverzicht

Manche Verträge schließen das Kündigungsrecht des Mieters für eine Zeit aus. Das Gesetz kennt ausdrücklich eine Grenze nur bei der Staffelmiete: Der Ausschluss ist für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung möglich (§ 557a Abs. 3 BGB). Ob ein Verzicht in anderen Fällen wirksam ist, hängt von der Formulierung und dem Einzelfall ab. Überlegen Sie vor der Unterschrift, ob Sie sich so lange binden wollen, etwa wegen Beruf, Familie oder Studium, und lassen Sie die Klausel im Zweifel prüfen.

Schriftform bei langer Laufzeit

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit; die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig (§ 550 BGB). Schriftform bedeutet eigenhändige Unterschrift auf derselben Urkunde (§ 126 BGB).

Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen und Endrenovierung

Gesetzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Viele Verträge übertragen einzelne Aufgaben auf den Mieter. Das ist nur über eine wirksame Klausel möglich, und genau hier setzt die AGB-Kontrolle nach § 307 BGB an. Drei Klauseltypen sollten Sie genau lesen:

• Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren): Prüfen Sie, ob die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben wird, und halten Sie das im Übergabeprotokoll fest. Ob eine Klausel im Einzelfall trägt, lassen Sie prüfen. Mehr in Schönheitsreparaturen: Wer muss renovieren?.
• Kleinreparaturklausel: Der Mieter soll kleine Reparaturen an Dingen zahlen, die er häufig nutzt. Achten Sie auf eine Obergrenze pro Einzelreparatur und eine Jahresgrenze. Ob eine solche Klausel wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab.
• Weitere Pflichten: Klauseln zu Dachrinnen, Gartenpflege, Winterdienst oder Treppenhausreinigung. Fragen Sie, was damit gemeint ist und ob Kosten zusätzlich in den Nebenkosten stecken.

Tierhaltung und Untervermietung

Zur Tierhaltung enthält das Gesetz keine ausdrückliche Regel. Verträge enthalten oft ein Verbot oder einen Erlaubnisvorbehalt. Ob eine pauschale Klausel wirksam ist, hängt vom Wortlaut und vom Einzelfall ab. Wenn Sie ein Tier haben oder planen, klären Sie das schriftlich vor der Unterschrift. Siehe auch Haustiere in der Mietwohnung.

Zur Untervermietung sagt das Gesetz: Entsteht für den Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, kann er die Erlaubnis des Vermieters verlangen, außer es liegt ein wichtiger Grund in der Person des Dritten vor, der Wohnraum würde übermäßig belegt oder die Überlassung ist dem Vermieter aus anderen Gründen nicht zumutbar (§ 553 Abs. 1 BGB). Kann der Vermieter nur bei angemessener Mieterhöhung zustimmen, darf er das davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB). Ein Vertrag, der jede Untervermietung pauschal ausschließt, ist deshalb kritisch zu lesen. Mehr: Untermiete: Wann sie erlaubt ist.

Wohnfläche und Mietobjekt

Die im Vertrag genannte Wohnfläche wirkt sich auf Ihr Preis-Leistungs-Verhältnis aus und kann auch bei späteren Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen eine Rolle spielen. Messen Sie bei der Besichtigung nach oder lassen Sie sich die Berechnung zeigen. Nehmen Sie auf, wie die Fläche ermittelt wurde, etwa wie Balkone oder Dachschrägen gerechnet sind. Prüfen Sie, ob alles, was zur Wohnung gehört (Keller, Stellplatz, Gartenanteil), ausdrücklich im Vertrag steht, und ob der Zustand der Wohnung im Übergabeprotokoll festgehalten wird. Eine Vorlage bietet der Übergabeprotokoll-Assistent.

Warnsignale im Mietvertrag

• Kaution über drei Monatskaltmieten oder Barzahlung ohne Quittung (§ 551 BGB).
• Befristung ohne Grund oder mit unklarem Grund (§ 575 BGB).
• Kürzere Kündigungsfrist nur für den Vermieter oder längere für den Mieter (§ 573c Abs. 4 BGB).
• Keine Auskunft zur Vormiete, obwohl die Miete über der Mietpreisbremse liegt (§ 556g Abs. 1a BGB).
• Nebenkostenpositionen wie Verwaltung oder Instandhaltung (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
• Pauschaler Ausschluss von Untervermietung (§ 553 BGB).
• Druck: „Sofort unterschreiben, sonst ist die Wohnung weg“, Vertrag erst am Besichtigungstag, keine Möglichkeit zum Lesen.
• Mündliche Nebenabreden, die nicht im Vertrag stehen. Lassen Sie wichtige Zusagen schriftlich festhalten.

Was tun bei Unsicherheit?

1. Nicht unter Druck unterschreiben. Bitten Sie um den Vertrag zur Prüfung und um eine Frist von einigen Tagen.
2. Klauseln markieren, die Sie nicht verstehen, und den Vermieter schriftlich um Klarstellung oder Streichung bitten.
3. Änderungen schriftlich festhalten und im Vertrag ergänzen, nicht mündlich zusagen lassen.
4. Vertrag scannen und erklären lassen: Der Dokumentenscanner hilft beim Verständnis. Eine rechtliche Prüfung ersetzt er nicht.
5. Beratung einholen: Ein Mieterverein oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt prüft Ihren Vertrag verbindlich. Das lohnt sich besonders bei Befristung, Kündigungsverzicht oder auffälligen Klauseln.
6. Danach bewusst entscheiden: Wenn zu viele Punkte offen bleiben, ist es legitim, auf die Wohnung zu verzichten. Vergleichen Sie Ihre Optionen mit der Checkliste zum Wohnungsvergleich.

Typische Fehler vor der Unterschrift

• Nur die Miete lesen und Nebenkosten, Renovierung und Kündigung überspringen.
• Den Vertrag erst unterschreiben, wenn die Wohnung schon „sicher“ erscheint, ohne die Anlagen gesehen zu haben.
• Zustand der Wohnung nicht dokumentieren, etwa Mängel ohne Fotos und ohne Protokoll.
• Mündliche Zusagen (Küche, Tier, Untervermietung) nicht schriftlich fixieren.
• Fristen und Kosten nicht über die gesamte Laufzeit durchrechnen (Staffel, Index, Kündigungsverzicht).