Wohnungen vergleichen: Checkliste und Wegezeiten

Wer zwei oder drei Wohnungen vergleicht, sollte nicht die Kaltmiete allein ansehen, sondern die Warmmiete, die Kosten beim Einzug und den täglichen Weg zu Arbeit, Schule und Kita. Die Kaution darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Die laufenden Nebenkosten und Heizkosten entscheiden oft mehr über das Monatsbudget als ein paar Euro Unterschied bei der Kaltmiete. Diese Checkliste zeigt, was Sie vergleichen, wie Sie rechnen und wie Sie zu einer fairen Entscheidung kommen (Stand: Oktober 2026).

Welche Kosten zählen beim Wohnungsvergleich wirklich?

Inserate nennen meist die Kaltmiete. Bezahlen müssen Sie aber die Warmmiete: Kaltmiete plus Nebenkosten plus Heizkosten. Nebenkosten (Betriebskosten) sind Kosten wie Müllabfuhr, Hausmeister oder Grundsteuer, die der Vermieter nach § 556 BGB und der Betriebskostenverordnung auf Sie umlegen darf, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Meist zahlen Sie dafür monatlich eine Vorauszahlung. Am Jahresende folgt die Abrechnung, die zu einer Nachzahlung oder einem Guthaben führen kann. Wie Sie diese später kontrollieren, steht in unserem Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen.

Fragen Sie deshalb immer nach den Abrechnungen der letzten ein bis zwei Jahre. Eine niedrige Vorauszahlung im Inserat sagt wenig, wenn die tatsächlichen Kosten höher liegen. Das Gleiche gilt für Heizkosten: Eine Wohnung mit schlechter Dämmung kann bei gleicher Kaltmiete im Winter deutlich teurer sein.

Zwei Zahlen sollten Sie außerdem getrennt betrachten, weil sie Ihr Budget auf verschiedene Weise treffen:

• Kosten beim Einzug: Kaution plus erste Monatsmiete. Dazu kommen Umzug, eventuell neue Möbel oder eine Küche und doppelte Miete, falls sich Kündigungsfristen überschneiden.
• Kosten pro Jahr: Warmmiete mal zwölf. Erst diese Zahl zeigt, was die Wohnung Sie wirklich kostet.

Zur Kaution gilt nach § 551 BGB: Sie darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Mehr dazu lesen Sie unter Kaution und Rückzahlung.

Checkliste: Diese Kriterien vergleichen Sie

Die Tabelle fasst zusammen, was in einen fairen Vergleich gehört. Gehen Sie sie für jede Wohnung durch und notieren Sie die Werte nebeneinander.

Beispielrechnung: Drei Wohnungen im Kostenvergleich

Das folgende Beispiel verwendet erfundene, aber realistische Zahlen. Es zeigt, dass die günstigste Kaltmiete nicht automatisch die günstigste Wohnung ist.

So rechnen Sie nach: Bei Wohnung A ergeben 900 + 180 + 90 = 1.170 € Warmmiete. Die Kaution von 3 × 900 = 2.700 € plus die erste Warmmiete ergibt 3.870 € beim Einzug. Im Jahr sind das 1.170 × 12 = 14.040 €.

Was das Beispiel zeigt: Wohnung B hat die niedrigste Warmmiete, aber die höchsten Heizkosten. Wohnung C hat die höchste Kaltmiete, aber die niedrigsten Nebenkosten und Heizkosten und die niedrigste Kaution. Die Wohnung mit den niedrigsten Einzugskosten ist also nicht die mit den niedrigsten Jahreskosten. Welche für Sie besser ist, hängt von Ihren Rücklagen ab.

Ist die Miete angemessen? Orientierung am Mietspiegel

Der Mietspiegel zeigt, welche Kaltmiete in einer Stadt für vergleichbare Wohnungen üblich ist. Er hilft, ein Angebot einzuordnen, ist aber kein Urteil über Ihren konkreten Mietvertrag. Wie er aufgebaut ist, erklärt der Beitrag Mietspiegel erklärt. Eine erste Einordnung bekommen Sie mit dem Mietspiegel-Werkzeug.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Verordnung festlegt, darf die Miete bei Vertragsbeginn nach § 556d BGB die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Es gibt Ausnahmen, zum Beispiel für Neubauten. Ob die Regel in Ihrer Stadt und für Ihre Wohnung gilt, lesen Sie in Mietpreisbremse prüfen. Bei hohen Summen oder Streit hilft ein Mieterverein oder ein Rechtsanwalt.

Der Weg zur Arbeit, Schule und Kita zählt

Die Fahrzeit steht in keinem Inserat, kostet Sie aber an jedem Arbeitstag Zeit. Ein Rechenbeispiel: Wer pro Weg 15 Minuten mehr unterwegs ist, verliert am Tag 30 Minuten. Bei etwa 220 Arbeitstagen im Jahr (Beispielwert) sind das 110 Stunden, also fast fünf volle Tage. Das lässt sich mit etwas niedrigerer Miete kaum ausgleichen.

Erfassen Sie alle Orte, die Sie regelmäßig ansteuern: Arbeitsplatz von jeder Person im Haushalt, Schule, Kita, Eltern oder Pflegebedürftige. Planen Sie für jeden Ort das Verkehrsmittel ein, das Sie wirklich nutzen werden.

• Auto: Die Fahrzeit schwankt je nach Tageszeit stark. Prüfen Sie die Strecke zur Stoßzeit, nicht nur sonntags. Klären Sie, ob ein Stellplatz dabei ist und was er kostet.
• Fahrrad: Achten Sie auf sichere Radwege, Steigungen und einen Abstellplatz am Haus.
• Bus und Bahn: Fahrplanzeiten sind Planwerte. Prüfen Sie Umstiege, den Takt am Abend und am Wochenende und den Weg zur Haltestelle.
• Zu Fuß: Für Schule, Kita und Einkauf zählt oft die Entfernung mehr als die Zeit. Kleine Kinder gehen langsamer.

Der beste Test ist die Probefahrt: Fahren Sie die Strecke einmal zur echten Stoßzeit, am besten an einem Werktag um 8 Uhr. Wie Sie die Umgebung insgesamt bewerten, steht in Wohnlage prüfen. Einen ersten Überblick über Lärm, Einkauf und Verkehrsanbindung gibt der Wohnungs-Check.

Schritt für Schritt zur Entscheidung

1. Muss-Kriterien festlegen. Schreiben Sie auf, was unverzichtbar ist (Zimmerzahl, Höchstbudget, Haustiere, Barrierefreiheit). Wohnungen ohne diese Punkte scheiden aus.
2. Werte nebeneinander notieren. Nutzen Sie die Tabelle oben. Rechnen Sie Warmmiete, Einzugskosten und Jahreskosten für jede Wohnung aus.
3. Fehlende Angaben anfragen. Fordern Sie Nebenkostenabrechnung, Energieausweis und Grundriss an. Nach § 80 GEG muss der Vermieter oder Makler den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
4. Wege testen. Fahren oder gehen Sie die wichtigsten Strecken zur Stoßzeit.
5. Gewichten. Entscheiden Sie, was Ihnen wichtiger ist: niedrige Einzugskosten, niedrige Jahreskosten, Platz oder ein kurzer Weg. Ein Punkt, der Ihnen besonders wichtig ist, darf mehr zählen als drei kleine Vorteile.
6. Vertrag prüfen. Bevor Sie unterschreiben, gehen Sie den Mietvertrag in Ruhe durch, etwa mit der Checkliste zum Mietvertrag.

Typische Fehler beim Wohnungsvergleich

• Nur die Kaltmiete vergleichen. Nebenkosten und Heizkosten verändern das Ergebnis.
• Die Einzugskosten vergessen. Die Kaution und der Umzug müssen Sie vorfinanzieren.
• Die Fahrzeit schönrechnen. Die Zeit außerhalb der Stoßzeit sagt wenig.
• Vorauszahlungen für feste Kosten halten. Es sind Abschläge, die später angepasst werden können.
• Maklerkosten übersehen. Bei einer Mietwohnung darf der Makler vom Wohnungssuchenden nach § 2 Abs. 1a WoVermRG in der Regel kein Entgelt fordern. Weitere Hinweise finden Sie in Wohnung finden ohne Makler.
• Aus dem Bauch entscheiden. Eine Wohnung kann beim Termin toll wirken und trotzdem teuer oder unpraktisch sein.

So hilft der Wohnungsvergleich bei Renthelfer

Wenn Sie Wohnungen im Inseratsbereich von Renthelfer finden, können Sie sie auf der Merkliste sammeln. Von dort öffnen Sie einen Vergleich von zwei oder drei Wohnungen. Das erspart das Abschreiben in eine eigene Tabelle. Ein Urteil gibt das Werkzeug nicht ab, es zeigt Tatsachen.

• Gruppierte Tabelle: Kosten (Warmmiete, Kaltmiete, Nebenkosten, Heizkosten, Kaltmiete pro m², Kosten beim Einzug, Kosten pro Jahr, Kaution), Wohnung (Wohnfläche, Zimmer, Etage, Baujahr, Energieträger, Energieklasse, Energiebedarf), Ausstattung, Konditionen (verfügbar ab, Haustiere) und Markt (Kaltmiete im Vergleich zum Mietspiegel, als Information, nicht als rechtliche Bewertung).
• Bester Wert markiert: Der günstigste oder beste Wert einer Zeile ist grün hinterlegt und mit einem Häkchen versehen, also nicht nur durch Farbe. Einen Gesamtsieger oder eine Punktzahl gibt es bewusst nicht.
• Nur Unterschiede: Zeilen mit gleichen Werten lassen sich ausblenden.
• Das ist mir wichtig: Sie markieren, was für Sie zählt (günstig, Platz, Haustiere, Ausstattung, Energie und Nebenkosten, bald einziehen). Die passenden Zeilen rücken nach oben.
• Meine Orte: Sie speichern bis zu vier wichtige Orte, zum Beispiel zwei Arbeitsplätze, Schule, Kita oder die Eltern, jeweils mit Ihrem Verkehrsmittel (Auto, Fahrrad, ÖPNV, zu Fuß). Der Vergleich zeigt die Wegezeit von jeder Wohnung zu jedem Ort. Zeiten für den ÖPNV sind Schätzungen, kein Fahrplan. Prüfen Sie wichtige Verbindungen zusätzlich in der Fahrplanauskunft.
• Karte: Die Wohnungen (A, B, C) und Ihre Orte sehen Sie auf einer Karte.
• Teilen: Einen Vergleich können Sie per Link teilen, der 14 Tage gültig ist. Ihre Orte sind für Empfänger nur sichtbar, wenn Sie das ausdrücklich ankreuzen.

Der einfache Vergleich ist kostenlos. Die vollständige Zeilenauswahl, der PDF-Download, der Teilen-Link und „Meine Orte“ gehören zum kostenpflichtigen Mieter-Tarif. Das Werkzeug ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Mietvertrags. Es hilft Ihnen, Zahlen übersichtlich nebeneinanderzulegen.