Kaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung (Fristen)

Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen und kann in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB). Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht: Der Vermieter darf sich eine angemessene Prüfungszeit nehmen, wie lang sie ist, hängt vom Einzelfall ab. Stand: Oktober 2026.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen. Nicht mitgezählt werden Betriebskosten, die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen sind. Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete. Die Grenze gilt nach dem Gesetzeswortlaut für jede Art von Sicherheit, ob Barkaution, Sparbuch oder Bürgschaft. Eine Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt, ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).

Beispiel: Die Nettokaltmiete beträgt 650 Euro, dazu kommen 180 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Die Höchstgrenze liegt bei 3 × 650 Euro = 1.950 Euro. Die 180 Euro Vorauszahlung bleiben außen vor. Verlangt der Vertrag 2.500 Euro, geht die Forderung über die gesetzliche Grenze hinaus.

Darf ich die Kaution in Raten zahlen?

Ja, wenn als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen ist. Der Mieter ist dann zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.

Wichtig: Wer mit der Kaution in Verzug gerät, kann ernsthafte Folgen riskieren. Ist der Mieter mit einem Betrag in Höhe der zweifachen Monatsmiete im Rückstand, liegt nach § 569 Abs. 2a BGB ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, eine Abmahnung ist dafür nicht nötig. Zahlen Sie die Raten deshalb pünktlich oder klären Sie Schwierigkeiten vorher schriftlich mit dem Vermieter.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Der Vermieter muss eine Geldkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen gilt (§ 551 Abs. 3 BGB):

• Die Anlage muss getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen.
• Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Sie werden also nicht jährlich ausgezahlt, sondern wachsen mit der Kaution und kommen am Ende zur Rückzahlung hinzu.
• Ausnahme: Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim muss der Vermieter die Kaution nicht verzinsen.

Ein Anspruch auf einen bestimmten Zinssatz ergibt sich daraus nicht, es zählt der übliche Satz der Anlageform. Bitten Sie den Vermieter beim Einzug um eine Bestätigung, bei welcher Bank und auf welchem Konto die Kaution liegt. Ändert sich der Eigentümer, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Kann der Mieter sie bei Vertragsende vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der bisherige Vermieter zur Rückgabe verpflichtet (§ 566a BGB).

Wann bekomme ich die Kaution zurück? Die Frist

Das Gesetz nennt keinen Stichtag. Die Kaution dient dazu, offene Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis abzusichern. Nach dem Auszug darf er deshalb eine angemessene Zeit prüfen, ob solche Forderungen bestehen, etwa Schäden an der Wohnung oder offene Zahlungen. Wie lang diese Prüfungszeit ist, hängt vom Einzelfall ab: Eine einfache Wohnung ohne erkennbare Mängel ist schneller geprüft als eine mit streitigen Schäden.

Was darf der Vermieter einbehalten?

Einbehalten darf er nur, was ihm aus dem Mietverhältnis tatsächlich zusteht. Typische Positionen:

• Rückständige Miete oder andere offene Zahlungen.
• Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Normale Abnutzung geht nicht zu Lasten des Mieters (§ 538 BGB: Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten).
• Eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung. Hier darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, nicht die ganze Summe. Wie hoch dieser Teil sein darf, richtet sich nach der zu erwartenden Nachforderung, etwa nach den Werten der Vorjahre. Rechnet der Vermieter nicht rechtzeitig ab, kann er nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 BGB in der Regel nichts mehr nachfordern. Ein Einbehalt wegen einer Nachforderung wird dann schwer zu begründen sein. Das hängt aber von den Umständen ab, zum Beispiel davon, ob der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat.

Pauschale Abzüge ohne Beleg oder ein Einbehalt der gesamten Kaution „auf Verdacht“ sind kein Normalfall. Verlangen Sie bei jedem Abzug eine nachvollziehbare Aufstellung. Wie die Abrechnung geprüft wird, lesen Sie im Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen, zu Fristen im Beitrag Frist für die Nebenkostenabrechnung.

Mythen und Fakten rund um die Kaution

Kaution zurückfordern: Schritt für Schritt

1. Unterlagen sichern. Übergabeprotokoll, Fotos, Schlüsselquittung, Kontoverbindung und Schriftverkehr zusammenstellen. Zum Ablauf der Übergabe hilft die Checkliste zur Wohnungsübergabe, ein Muster finden Sie unter Übergabeprotokoll: Muster.
2. Prüfungszeit abwarten. Fragen Sie nach einigen Wochen freundlich nach, wann mit der Auszahlung zu rechnen ist.
3. Schriftlich auffordern. Nennen Sie Auszugsdatum, Kautionsbetrag, Konto und eine konkrete Zahlungsfrist, zum Beispiel zwei Wochen. Ein Brief mit Nachweis über den Zugang ist sinnvoll; eine Vorlage erstellen Sie mit dem Briefassistenten.
4. Bei Teileinbehalt: Aufstellung verlangen. Welche Positionen, in welcher Höhe, mit welchem Beleg?
5. Zinsen nicht vergessen. Fragen Sie nach dem Kontoauszug oder der Zinsberechnung.
6. Bei Schweigen oder Streit: Bei höheren Beträgen, nicht beantworteten Aufforderungen oder einem möglichen Rechtsstreit sollten Sie einen Mieterverein oder eine Anwältin beziehungsweise einen Anwalt einschalten.

Zur Verjährung: Der Anspruch auf Rückzahlung unterliegt in der Regel der dreijährigen Regelfrist (§ 195 BGB). Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger davon Kenntnis erlangt hat. Wann der Rückzahlungsanspruch im Einzelfall fällig wurde, hängt davon ab, wann die Prüfungszeit endete. Warten Sie deshalb nicht Jahre.

Typische Fehler

• Kein Übergabeprotokoll bei Einzug oder Auszug, danach streiten beide über den Zustand.
• Die Kautionsraten verspätet zahlen, obwohl dies die fristlose Kündigung ermöglichen kann (§ 569 Abs. 2a BGB).
• Letzte Miete eigenmächtig mit der Kaution verrechnen.
• Zinsen und Kontoverbindung beim Vermieter nie erfragen.
• Lange schweigen und die Aufforderung nicht schriftlich festhalten.
• Als Vermieter die Kaution ungetrennt auf dem Geschäftskonto lassen oder pauschal abziehen.

Vor der Unterschrift lohnt ein Blick auf die Kautionsklausel. Eine Checkliste dafür finden Sie unter Mietvertrag prüfen. Das Übergabeprotokoll legen Sie bequem mit dem Übergabeprotokoll-Tool an.