Mietvertrag kündigen: Fristen, Form und Muster 2026

Als Mieter einer Wohnung können Sie ordentlich kündigen, ohne einen Grund zu nennen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, mit Ihrer eigenhändigen Unterschrift auf Papier (§ 568 Abs. 1 BGB). Sie muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, dann endet der Mietvertrag mit Ablauf des übernächsten Monats, also nach höchstens drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB). Stand: Oktober 2026.

Wie lang ist die Kündigungsfrist für Mieter?

Die gesetzliche Frist für den Mieter beträgt drei Monate. Sie gilt unabhängig davon, wie lange Sie schon in der Wohnung wohnen. Sie verlängert sich nicht. Nur die Frist des Vermieters wird nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate länger (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Steht im Mietvertrag eine längere Frist für Sie, ist diese Klausel unwirksam, denn abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 573c Abs. 4 BGB nicht erlaubt. Eine kürzere Frist zu Ihren Gunsten kann dagegen vereinbart sein.

Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, kann nach § 573c Abs. 2 BGB eine kürzere Frist vereinbart werden. Für Wohnraum, den der Vermieter Ihnen als Teil der von ihm selbst bewohnten Wohnung überwiegend möbliert überlassen hat, gilt nach § 573c Abs. 3 BGB eine Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats. Das betrifft vor allem möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters. Ob eine dieser Ausnahmen auf Ihren Vertrag passt, prüfen Sie am besten anhand des Wortlauts von § 549 Abs. 2 BGB.

Bis wann muss die Kündigung beim Vermieter sein?

Entscheidend ist nicht das Datum auf dem Brief, sondern der Zugang. Die Kündigung ist eine Willenserklärung, die nach § 130 Abs. 1 BGB in dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem sie dem Vermieter zugeht. Sie muss also bis zum dritten Werktag eines Monats bei ihm ankommen. Dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel (Rechenweg): Der 1. September 2026 ist ein Dienstag. Der erste Werktag ist der 1., der zweite der 2., der dritte der 3. September (Donnerstag).

Ein Tag Verspätung kostet also einen ganzen Monat Miete. Planen Sie deshalb einen Puffer ein und werfen Sie die Kündigung nicht erst am letzten möglichen Tag ein.

Zählt der Samstag als Werktag?

Der Gesetzestext spricht vom „dritten Werktag“ und nimmt den Samstag nicht aus. In der Praxis rechnen Sie deshalb am sichersten so, als ob der Samstag mitzählt. Mieter- und Vermieterseite sollten sich nicht darauf verlassen, dass ein Samstag nicht zählt.

Beispiel: Der 1. April 2027 ist ein Donnerstag. Zählt der Samstag mit, ist der dritte Werktag Samstag, der 3. April, und die Kündigung müsste bis dahin eingehen. Dann endet der Vertrag am 30. Juni 2027. Zählt der Samstag nicht, wäre der dritte Werktag erst Montag, der 5. April. Weil das Ergebnis sonst um einen Monat abweicht, sollte die Kündigung in einem solchen Monat spätestens am Freitag, 2. April, beim Vermieter sein.

Welche Form braucht die Kündigung?

Nach § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet nach § 126 Abs. 1 BGB: Die Urkunde muss von Ihnen eigenhändig mit Ihrer Namensunterschrift unterzeichnet sein. Die Erklärung muss dem Vermieter im Original zugehen.

• Ausgedruckter Brief mit Originalunterschrift: erfüllt die Form.
• E-Mail, Fax-Kopie, Foto per Messenger, SMS: erfüllen die Schriftform nicht, da keine eigenhändige Unterschrift auf der Urkunde vorliegt. Eine Kündigung nur in dieser Form ist nach dem Gesetz nicht wirksam.
• Elektronische Form: Das Gesetz lässt in § 126 Abs. 3 und § 126a BGB die elektronische Form mit qualifizierter elektronischer Signatur zu, sofern sich aus dem Gesetz nichts anderes ergibt. Das ist im Alltag selten und für Privatpersonen meist unpraktisch.
• Textform (§ 126b BGB) genügt für die Kündigung nicht, auch wenn sie bei anderen Mietrechtsschreiben, etwa der Mieterhöhung, reicht.

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, sollten auch alle als Mieter unterschreiben. Fehlt eine Unterschrift, kann der Vermieter die Wirksamkeit bestreiten. Ob im Einzelfall ein Mieter für die anderen handeln kann, hängt vom Vertrag ab. Holen Sie im Zweifel lieber alle Unterschriften ein.

Muss ich einen Kündigungsgrund nennen?

Nein. Das Gesetz verlangt einen Grund nur vom Vermieter (§ 573 Abs. 1 BGB). Als Mieter kündigen Sie ordentlich, ohne Begründung. Eine Begründung schadet nicht, ist aber überflüssig und kann Anlass für Diskussionen geben. Schreiben Sie nur dann einen Grund, wenn Sie sich auf ein besonderes Kündigungsrecht stützen (siehe weiter unten).

Was gehört in das Kündigungsschreiben?

1. Absender und Empfänger: vollständige Namen und Anschrift. Als Empfänger gilt der Vermieter laut Vertrag. Hat eine Hausverwaltung den Vertrag geschlossen, steht ihre Anschrift meist im Vertrag oder in Schreiben an Sie.
2. Ort und Datum des Schreibens.
3. Betreff: „Kündigung des Mietverhältnisses“ mit Anschrift der Wohnung, gegebenenfalls Wohnungsnummer oder Lage im Haus, Vertragsdatum.
4. Die eindeutige Erklärung: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis ordentlich und fristgemäß zum …“.
5. Beendigungstermin: Nennen Sie das Datum, das Sie berechnet haben, und ergänzen Sie „hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt“. So bleibt die Kündigung auch wirksam gedacht, wenn Sie sich bei der Berechnung vertan haben.
6. Bitte um schriftliche Bestätigung von Kündigung und Beendigungsdatum.
7. Vorschlag für einen Übergabetermin und Hinweis auf Ihre neue Anschrift für die Post und die Rückzahlung der Kaution.
8. Eigenhändige Unterschrift aller Mieter.

Muster, zum Anpassen:

Vorname Nachname, Straße Nr., PLZ Ort
An: Vermieter / Hausverwaltung, Anschrift
Ort, Datum

Kündigung des Mietverhältnisses Wohnung Straße Nr., PLZ Ort, Mietvertrag vom [Datum]

Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung ordentlich und fristgemäß zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
Bitte bestätigen Sie mir den Eingang der Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich. Gern vereinbare ich mit Ihnen einen Termin für die Wohnungsübergabe. Meine neue Anschrift teile ich Ihnen rechtzeitig mit.

Mit freundlichen Grüßen
[eigenhändige Unterschrift]

Mit dem Brief-Assistenten von Renthelfer können Sie ein solches Schreiben vorbereiten: Kündigungsschreiben erstellen. Drucken Sie es aus und unterschreiben Sie es von Hand. Ein Muster ersetzt keine Prüfung Ihres eigenen Vertrags.

Wie weise ich den Zugang nach?

Wer sich auf die Kündigung beruft, muss im Streitfall belegen können, dass und wann sie zugegangen ist. Sorgen Sie deshalb für einen Nachweis. Ein Brief gilt als zugegangen, wenn er so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass er unter normalen Umständen zur Kenntnis genommen werden kann. Ein Einwurf in den Briefkasten am Abend wird daher je nach Umständen erst am nächsten Tag als zugegangen angesehen. Planen Sie auch das mit ein.

Behalten Sie immer eine Kopie des unterschriebenen Schreibens und alle Belege, auch Einlieferungsbeleg und Sendungsverfolgung.

Sonderfälle: Zeitmietvertrag, Staffelmiete, Kündigungsverzicht

Die Drei-Monats-Frist gilt für Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit. Bei anderen Verträgen kann es anders aussehen.

• Zeitmietvertrag (befristeter Vertrag): Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit dem Ablauf dieser Zeit. Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf ist deshalb nicht vorgesehen. Möglich sind nur die gesetzlich zugelassenen außerordentlichen Kündigungen. Der Vermieter darf nach § 575 BGB nur befristen, wenn er einen der dort genannten Gründe hat (zum Beispiel Eigennutzung nach Ablauf) und ihn bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Sonst gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dann können Sie mit der normalen Frist kündigen. Ob Ihre Befristung wirksam ist, ist eine Einzelfallfrage. Bitten Sie im Zweifel den Mieterverein oder eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt um Prüfung.
• Staffelmiete: Bei einer Staffelmiete kann Ihr Kündigungsrecht nach § 557a Abs. 3 BGB für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Mehr als vier Jahre sind nicht zulässig. Mehr zur Staffelmiete lesen Sie im Beitrag Staffel- und Indexmiete.
• Andere Kündigungsverzichte: Ob ein vertraglicher Kündigungsverzicht außerhalb der Staffelmiete wirksam ist und wie lange er höchstens dauern darf, hängt vom Einzelfall und von der Formulierung im Vertrag ab. Lassen Sie eine solche Klausel prüfen, bevor Sie sich darauf verlassen oder daran gebunden fühlen. Die Checkliste in Mietvertrag prüfen hilft bei der ersten Durchsicht.

Wann kann ich schneller aus dem Vertrag?

Das Gesetz kennt einige besondere Kündigungsrechte. Sie unterscheiden sich in Frist und Voraussetzungen, ihr Wortlaut ist knapp:

• Nach einer Mieterhöhung (§ 558 oder § 559 BGB): Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).
• Verweigerte Untervermietung: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, den Gebrauch einem Dritten zu überlassen, können Sie außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 BGB).
• Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 BGB, bei erheblicher Gesundheitsgefährdung auch § 569 Abs. 1 BGB): Sie hat strenge Voraussetzungen, bei Pflichtverletzungen des Vermieters in der Regel nach erfolgloser Abhilfefrist oder Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB). Lassen Sie sich vorher beraten.
• Tod des Mieters: Erben und Vermieter können unter den Voraussetzungen des § 564 BGB innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Gibt es ein Recht auf einen Nachmieter?

Ein allgemeiner Anspruch, vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen, weil Sie einen Nachmieter vorschlagen, steht nicht im BGB. Die Kündigungsfrist bleibt daher maßgeblich, auch wenn Sie eine geeignete Nachfolgerin oder einen Nachfolger finden. Möglich ist, dass der Vermieter sich darauf einlässt. Dann sollten Sie das Ende des Vertrags in einem Mietaufhebungsvertrag schriftlich festhalten, den beide Seiten unterschreiben. Ohne eine solche Vereinbarung zahlen Sie die Miete bis zum Fristende weiter. Steht im Mietvertrag eine Nachmieterklausel, hängt ihre Wirkung von der genauen Formulierung ab.

Und wenn der Vermieter kündigt?

Für den Vermieter gelten deutlich strengere Regeln. Er braucht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung (§ 573 Abs. 1 BGB), er muss die Gründe im Kündigungsschreiben angeben (§ 573 Abs. 3 BGB), die Kündigung bedarf ebenfalls der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB), und die Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Sie können der Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen wegen einer unzumutbaren Härte widersprechen (§ 574 BGB). Alles Weitere zur häufigsten Kündigung durch den Vermieter lesen Sie im Beitrag Eigenbedarf: Was Mieter wissen müssen und im Beitrag Kündigung vom Vermieter erhalten. Bei einer Kündigung des Vermieters sollten Sie die Fristen für einen Widerspruch sofort prüfen und fachlichen Rat suchen.

Typische Fehler beim Kündigen

• Kündigung per E-Mail oder Messenger statt mit Originalunterschrift.
• Zu spät eingeworfen: Zugang erst nach dem dritten Werktag, der Vertrag läuft einen Monat länger.
• Falsches Enddatum berechnet, kein „hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt“.
• Nicht alle Mieter haben unterschrieben.
• Kein Nachweis über Zugang und Datum.
• Kündigung an den falschen Empfänger geschickt, etwa an einen früheren Vermieter nach Verkauf des Hauses.
• Kündigung mit Bedingungen oder Wünschen überfrachtet, etwa „nur wenn die Kaution sofort zurückkommt“.

Was nach der Kündigung kommt

Bis zum Vertragsende bleiben Miete und Nebenkosten fällig. Zum Ende müssen Sie die Wohnung zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Wie Sie die Übergabe vorbereiten, steht in der Checkliste zur Wohnungsübergabe. Wann und wie Sie Ihre Mietsicherheit zurückbekommen, erklärt der Beitrag Kaution: Höhe, Anlage, Rückzahlung. Auf der Seite Rechtsdatenbank finden Sie die zitierten Vorschriften in einfacher Sprache.