Heizkostenabrechnung verstehen: Verbrauch und CO₂-Kosten

Die Heizkosten verteilt der Vermieter in der Regel zu 50 bis 70 Prozent nach Ihrem gemessenen Verbrauch und zu 30 bis 50 Prozent nach der Wohnfläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Dazu kommt bei Gas und Öl der CO₂-Preis, den Mieter und Vermieter je nach Klimabilanz des Hauses unterschiedlich tragen (§ 5 CO2KostAufG). Wird gar nicht nach Verbrauch abgerechnet, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV). Stand: Oktober 2026.

Wer muss den Verbrauch erfassen, und wo steht das?

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) gilt für die Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV). Der Gebäudeeigentümer muss den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser erfassen (§ 4 Abs. 1 HeizkostenV). Dafür stattet er die Räume mit Wärmezählern oder Heizkostenverteilern aus, für Warmwasser mit Warmwasserzählern (§ 5 Abs. 1 HeizkostenV). Sie als Nutzer müssen das dulden und können die Erfüllung dieser Pflichten verlangen (§ 4 Abs. 2 und 4 HeizkostenV).

Die Verordnung geht abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag vor, außer bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter selbst eine bewohnt (§ 2 HeizkostenV). Es gibt Ausnahmen, etwa für Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh/(m² · a) oder wenn die Erfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre (§ 11 HeizkostenV). Ob eine solche Ausnahme auf Ihr Haus passt, hängt vom Einzelfall ab.

Wie werden Heizkosten verteilt: Verbrauch und Grundkosten?

Die Abrechnung kennt zwei Teile. Der Verbrauchsanteil richtet sich nach Ihrem gemessenen Wärmeverbrauch. Die Grundkosten sind der Rest, verteilt nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Welchen Maßstab er wählt, entscheidet der Eigentümer; ändern darf er ihn nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums und nur aus den in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten Gründen.

Eine Besonderheit nennt § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV: In bestimmten älteren Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmten freiliegenden Leitungen sind 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen. Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die einen höheren Verbrauchsanteil als 70 Prozent vorsehen, bleiben unberührt (§ 10 HeizkostenV). Die Aufteilung steht also nicht fest, Sie finden sie in der Abrechnung oder im Mietvertrag.

Was gehört zu den Heizkosten, und wie läuft es beim Warmwasser?

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zählen unter anderem Brennstoffe samt Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die Prüfung der Betriebsbereitschaft, die Reinigung, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz sowie Kosten für Miete oder Nutzung der Messgeräte und für Berechnung und Aufteilung (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Reparaturen der Anlage stehen dort nicht. Welche Posten sonst umlagefähig sind, zeigt unsere Liste der umlagefähigen Nebenkosten.

Beim Warmwasser gehören Wasserversorgung (Wasserverbrauch, Grundgebühren, Zählermiete) und Wassererwärmung zu den Kosten (§ 8 Abs. 2 HeizkostenV). Sind Heizung und Warmwasserbereitung verbunden, müssen die einheitlich entstandenen Kosten zunächst aufgeteilt werden, etwa nach dem Brennstoff- oder Wärmeverbrauch (§ 9 HeizkostenV). Prüfen Sie, ob die Abrechnung diese Trennung erkennen lässt.

Wie funktioniert die CO₂-Kostenaufteilung (Stufenmodell)?

Seit dem Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG) trägt der Vermieter einen Teil des CO₂-Preises mit, der im Brennstoff steckt. Das Gesetz gilt für Gebäude, in denen Brennstoffe zur Wärmeerzeugung genutzt werden, für die Emissionsfaktoren festgelegt sind, auch bei gewerblicher Wärmelieferung (§ 2 Abs. 1 CO2KostAufG). Bei Wohngebäuden ermittelt der Vermieter in der jährlichen Heizkostenabrechnung den Ausstoß in Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, gerundet auf die erste Nachkommastelle (§ 5 Abs. 1 CO2KostAufG). Je höher der Wert, desto größer der Anteil des Vermieters. Maßgeblich ist die Tabelle in der Anlage zum Gesetz:

Quelle der Werte: Anlage zu den §§ 5 bis 7 CO2KostAufG (BGBl. I 2022, 2159), Wortlaut auf gesetze-im-internet.de. Bei einem Abrechnungszeitraum unter einem Jahr sind die Tabellenwerte anteilig zu kürzen, und weichen die Zeiträume der Brennstofflieferung vom Abrechnungszeitraum ab, sind die Emissionen umzurechnen (§ 5 Abs. 1 CO2KostAufG). Wer sich selbst mit Wärme versorgt (zum Beispiel mit einer Gasetagenheizung), ermittelt den Wert für seine Wohnung selbst und kann vom Vermieter die Erstattung seines Anteils verlangen, in Textform innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung des Lieferanten (§ 5 Abs. 3 und § 6 Abs. 2 CO2KostAufG).

Abweichende Vereinbarungen zu Ihren Lasten sind unwirksam: Eine Klausel, nach der der Mieter mehr als seinen Anteil trägt, gilt nicht (§ 6 Abs. 1 CO2KostAufG). Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, trägt der Mieter die auf ihn entfallenden Kosten nach dem vereinbarten Verfahren (§ 7 Abs. 2 CO2KostAufG).

Rechenbeispiel: Heizkosten und CO₂-Anteil

Beispiel (vereinfacht, frei gewählte Zahlen): Ein Haus hat 500 m² Wohnfläche und 10.000 Euro Heizkosten im Jahr. Die Abrechnung verteilt 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Fläche. Ihre Wohnung hat 50 m² und 1.200 von 10.000 Verbrauchseinheiten. Im Brennstoffpreis stecken 600 Euro CO₂-Kosten, der Ausstoß des Hauses beträgt 30 kg CO₂/m²/Jahr. Das liegt in der Stufe „27 bis unter 32 kg“: Mieter 60 Prozent, Vermieter 40 Prozent.

1. Ohne CO₂-Aufteilung: Verbrauchsteil 7.000 € × 1.200/10.000 = 840 €. Grundkosten 3.000 € × 50/500 = 300 €. Zusammen 1.140 €.
2. Vermieteranteil CO₂: 40 % von 600 € = 240 €. Diesen Betrag darf der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen (§ 7 Abs. 1 CO2KostAufG). Umlagefähig bleiben 10.000 € − 240 € = 9.760 €.
3. Verteilung der 9.760 €: Verbrauchsteil 70 % = 6.832 € × 12 % = 819,84 €. Grundkosten 30 % = 2.928 € × 10 % = 292,80 €. Zusammen 1.112,64 €.

Im Beispiel entlastet die CO₂-Aufteilung Sie um 27,36 € (1.140 € minus 1.112,64 €). Ihre Vorauszahlungen ziehen Sie danach ab. Die Zahlen sind nur ein Beispiel. Ihr Ergebnis hängt von Brennstoff, Haus und Vertrag ab.

Welche Kürzungsrechte haben Sie als Mieter?

Die 15 Prozent gelten nach dem Wortlaut „soweit“ die Kosten nicht nach der Verordnung abgerechnet werden. Wie weit die Kürzung im Einzelfall reicht und ob mehrere Kürzungen zusammenkommen, kann im Streit anders gesehen werden. Im Beispiel von oben ergäben 15 Prozent von 1.140 Euro eine Kürzung von 171 Euro. Beim Wohnungseigentum gilt § 12 Abs. 1 Satz 1 bis 3 HeizkostenV nicht im Verhältnis des einzelnen Eigentümers zur Gemeinschaft (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV).

Nach § 6a HeizkostenV muss der Eigentümer bei fernablesbaren Messgeräten unter anderem monatliche Verbrauchsinformationen mitteilen (§ 6a Abs. 1 HeizkostenV). Dazu zählen der Verbrauch im letzten Monat und Vergleiche mit Vormonat, Vorjahresmonat und einem Durchschnittsnutzer (§ 6a Abs. 2 HeizkostenV).

Fernwärme und Heizkosten: Was gilt?

Die HeizkostenV gilt auch für die Verteilung der Kosten einer Wärmelieferung auf die Nutzer. Dazu rechnet § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser. Für die Verteilung der Wärmelieferungskosten verweist § 7 Abs. 3 HeizkostenV auf die Regeln aus § 7 Abs. 1 HeizkostenV, mit dem Entgelt für die Lieferung und den Kosten der zugehörigen Hausanlagen als Kostenbasis (§ 7 Abs. 4 HeizkostenV). Das CO2KostAufG gilt ebenfalls für die gewerbliche Wärmelieferung (§ 2 Abs. 1 CO2KostAufG), mit Einschränkungen: Für Wärme aus Anlagen, die dem Europäischen Emissionshandel unterliegen, gilt es nicht für Gebäude, die erstmals nach dem 1. Januar 2023 einen Wärmeanschluss erhalten haben (§ 2 Abs. 4 CO2KostAufG). Ob Ihre Fernwärme erfasst ist, können wir von hier aus nicht beurteilen; fragen Sie Ihren Vermieter oder den Wärmelieferanten nach der Einstufung.

Checkliste: Heizkostenabrechnung prüfen

1. Sind Verbrauchsanteil und Grundkosten getrennt ausgewiesen, und liegt der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent?
2. Stimmen Ihre Ablesewerte und Ihre Wohnfläche?
3. Ist bei verbundener Anlage das Warmwasser erkennbar vom Heizungsanteil getrennt?
4. Steht die CO₂-Einstufung in der Abrechnung (kg CO₂/m²/Jahr, Stufe, Anteil Mieter und Vermieter)?
5. Gibt es Verbrauchsinformationen während des Jahres, wenn Ihre Messgeräte fernablesbar sind?
6. Sind nur Posten enthalten, die zu den Heizkosten gehören (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV)?
7. Kam die Abrechnung rechtzeitig? Die Fristen zeigen wir in unserem Beitrag zur Abrechnungsfrist.

Die Heizkosten sind ein Teil der Nebenkostenabrechnung. Den Rest der Abrechnung erklären wir in Nebenkostenabrechnung prüfen: Schritt für Schritt. Mit dem Nebenkosten-Check können Sie Ihre Abrechnung hochladen und auf Auffälligkeiten prüfen lassen.

Typische Fehler in Heizkostenabrechnungen

• Falscher Schlüssel: Der Verbrauchsanteil liegt außerhalb von 50 bis 70 Prozent, ohne dass ein Ausnahmefall erkennbar ist.
• Keine CO₂-Angaben: Die Abrechnung nennt weder Einstufung noch Anteile (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG).
• Vermischung von Heizung und Warmwasser: Bei verbundenen Anlagen fehlt die Aufteilung nach § 9 HeizkostenV.
• Nicht umlagefähige Kosten: Reparaturen oder Verwaltung stehen unter „Heizkosten“.
• Falsche Fläche oder falscher Zeitraum: Auch bei einem Mieterwechsel im Jahr muss die Abrechnung nachvollziehbar sein.

Haben Sie Fehler gefunden, können Sie Belege einsehen und schriftlich widersprechen. Wie das geht, erklären wir in Belegeinsicht und Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung. Bei hohen Summen oder Streit lassen Sie sich von einem Mieterverein oder einer Anwältin beraten.