Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete erklärt

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze, bis zu der der Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis anheben darf. Die Kappungsgrenze begrenzt zusätzlich das Tempo: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete bei dieser Art der Erhöhung nicht um mehr als 20 Prozent steigen, in von den Ländern bestimmten Gebieten nicht um mehr als 15 Prozent (§ 558 BGB). Es gilt immer die niedrigere der beiden Grenzen. Stand: Oktober 2026.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Das Gesetz definiert sie in § 558 Absatz 2 BGB. Sie wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit, in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Erhöhungen allein wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) werden dabei nicht mitgezählt.

Zwei Punkte sind wichtig:

• Sechs Jahre, nicht nur Neuverträge: Berücksichtigt werden Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Sehr alte, unveränderte Mieten fließen nicht ein.
• Nicht jede Wohnung zählt: Wohnraum, dessen Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist (etwa Sozialwohnungen), bleibt ausgenommen.

Die Vergleichsmiete ist ein Wert für eine Wohnung bestimmter Art, Größe, Ausstattung und Lage, kein Durchschnitt der ganzen Stadt. Wie sie in der Praxis belegt wird, erklärt der nächste Abschnitt.

Wie wird die Vergleichsmiete belegt?

Der Vermieter muss sein Erhöhungsverlangen in Textform erklären und begründen (§ 558a Absatz 1 BGB). Das Gesetz nennt vier Begründungsmittel (§ 558a Absatz 2 BGB):

Meist ist es der Mietspiegel. Enthält er Spannen, genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Absatz 4 BGB). Gibt es einen aktuellen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben auch dann nennen, wenn er sich auf ein anderes Mittel stützt (§ 558a Absatz 3 BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, alle zwei Jahre angepasst und nach vier Jahren neu erstellt; dann wird vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt (§ 558d BGB). Einzelheiten stehen in Der Mietspiegel erklärt. Ob Ihre Miete im üblichen Rahmen liegt, können Sie mit dem Mietspiegel-Rechner grob einschätzen.

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze steht in § 558 Absatz 3 BGB. Bei einer Erhöhung bis zur Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Das gilt auch dann, wenn die Vergleichsmiete weit höher liegt. Der Vermieter muss die Anpassung dann in Stufen vornehmen.

Die Grenze beträgt nur 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und das Gebiet per Verordnung bestimmt wurde. Die Landesregierungen dürfen diese Gebiete durch Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre festlegen. Welche Gemeinden betroffen sind, ist deshalb von Bundesland zu Bundesland verschieden und ändert sich im Lauf der Zeit. Die aktuelle Verordnung Ihres Landes finden Sie im Gesetzes- und Verordnungsblatt Ihres Bundeslandes; Auskunft geben auch Ihre Stadt oder der örtliche Mieterverein.

Nicht mitgerechnet werden Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und wegen Betriebskosten (§ 560 BGB). Das Gesetz klammert sie bei der Berechnung ausdrücklich aus ("von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen").

Der Dreijahreszeitraum: Von welcher Miete wird gerechnet?

Das Gesetz sagt nur, die Miete dürfe sich „innerhalb von drei Jahren“ nicht um mehr als 20 beziehungsweise 15 Prozent erhöhen. In der Praxis rechnet man deshalb zurück: Maßgeblich ist die Miete, die drei Jahre vor dem Zeitpunkt galt, zu dem die neue Miete wirksam werden soll. Alle Erhöhungen nach § 558 BGB aus diesem Zeitraum verbrauchen einen Teil des Spielraums. Ob eine bestimmte Vorerhöhung in Ihrem Fall mitzählt, hängt vom Einzelfall ab; im Zweifel lohnt eine Nachfrage beim Mieterverein.

Die Kappungsgrenze betrifft die Höhe. Davon getrennt gelten die Sperrfristen: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Absatz 1 BGB). Wie diese Fristen laufen, steht in Mieterhöhung: Regeln, Fristen und Widerspruch.

Berechnung mit Beispielen

Die höchstmögliche neue Miete ist der kleinere von zwei Werten: die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Miete von vor drei Jahren plus 20 Prozent (15 Prozent in den Gebieten nach § 558 Absatz 3 BGB). Alle Zahlen sind Beispiele für die Kaltmiete.

Beispiel 2: Die Vergleichsmiete begrenzt. Die Kaltmiete beträgt seit drei Jahren 900 Euro, die Vergleichsmiete 1.000 Euro. Die Kappungsgrenze erlaubte bei 20 Prozent bis zu 1.080 Euro (900 Euro mal 1,20). Das Gesetz erlaubt aber nur eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete, also höchstens 1.000 Euro.

Beispiel 3: Eine frühere Erhöhung zählt. Die Miete betrug vor drei Jahren 800 Euro und wurde vor 18 Monaten nach § 558 BGB auf 880 Euro erhöht. Bei 20 Prozent liegt die Obergrenze weiterhin bei 960 Euro. Es bleiben also nur noch 80 Euro Spielraum, auch wenn die Vergleichsmiete höher liegt.

Praktisch heißt das: Wer weit unter der Vergleichsmiete wohnt, wird in Stufen angepasst. Wer bereits nahe an der Vergleichsmiete liegt, wird von der Kappungsgrenze kaum geschützt, denn dann setzt die Vergleichsmiete die Grenze.

Abzüge für Drittmittel nach § 558 Absatz 5 BGB

Hat der Vermieter eine Modernisierung mit öffentlichen Zuschüssen oder anderen Drittmitteln finanziert, darf er sich dies nicht doppelt bezahlen lassen. Nach § 558 Absatz 5 BGB werden von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel im Sinne des § 559a BGB abgezogen. Bei Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten (§ 559a Absatz 1 BGB) sind das 8 Prozent des Zuschusses.

Dieser Abzug betrifft nur die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete. Die Erhöhung wegen Modernisierung selbst regelt § 559 BGB, für die eigene Grenzen gelten (acht Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr; höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro). Mehr dazu lesen Sie in Modernisierung und Mieterhöhung nach § 559 BGB.

Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse: Was ist der Unterschied?

Beide Begriffe begrenzen die Miete, aber an unterschiedlichen Stellen.

Beide Grenzen können sich auf dasselbe Mietverhältnis auswirken: erst die Mietpreisbremse beim Einzug, später die Kappungsgrenze bei einer Erhöhung. Die Länderverordnungen zur Mietpreisbremse müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Absatz 2 BGB). Wie Sie prüfen, ob Ihre Anfangsmiete zu hoch ist, lesen Sie in Mietpreisbremse prüfen.

Was können Mieter tun, wenn die Grenze überschritten ist?

1. Zugangsdatum notieren. Die Frist zum Zustimmen endet mit dem Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens (§ 558b Absatz 2 BGB).
2. Vergleichsmiete prüfen. Liegt die verlangte Miete über dem passenden Wert im Mietspiegel?
3. Kappungsgrenze nachrechnen. Rechnen Sie von der Miete vor drei Jahren, wie in den Beispielen oben. Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde im 15-Prozent-Gebiet liegt.
4. Teilweise zustimmen. Das Gesetz erlaubt, nur „soweit“ zuzustimmen (§ 558b Absatz 1 BGB). Stimmen Sie dem Betrag zu, der innerhalb der Grenzen liegt, und teilen Sie das schriftlich mit.
5. Nur den anerkannten Betrag zahlen. Überweisen Sie nicht pauschal die höhere Miete, sonst kann das als Zustimmung gedeutet werden.

Mit dem Mieterhöhungs-Check können Sie ein Erhöhungsschreiben prüfen lassen. Bei einer drohenden Klage empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Anwalt.

Hinweise für Vermieter

• Berechnen Sie vor dem Schreiben beide Grenzen und nehmen Sie den kleineren Wert.
• Prüfen Sie, ob in Ihrer Gemeinde die 15-Prozent-Grenze gilt. Das hängt von der Verordnung Ihres Landes ab.
• Berücksichtigen Sie Erhöhungen nach § 558 BGB aus den letzten drei Jahren.
• Begründen Sie die Vergleichsmiete mit einem Mittel nach § 558a BGB und nennen Sie die Angaben eines vorhandenen qualifizierten Mietspiegels.

Mehr dazu in Miete erhöhen als Vermieter. Mit dem Mietpotenzial-Rechner sehen Sie, wie weit Ihre Miete von der Vergleichsmiete entfernt ist.

Typische Fehler bei Kappungsgrenze und Vergleichsmiete

• Beide Grenzen verwechselt: Die Vergleichsmiete begrenzt die Höhe, die Kappungsgrenze das Tempo.
• Nur die Vergleichsmiete geprüft: Wer die Kappungsgrenze vergisst, zahlt unter Umständen zu viel.
• Falsche Ausgangsmiete: Gerechnet wird mit der Miete von vor drei Jahren, nicht mit der aktuellen.
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze vermischt: Die Bremse betrifft den Mietbeginn, die Kappungsgrenze die Erhöhung.
• Warm- und Kaltmiete vermischt: Vergleichen Sie mit der Miete, die der Mietspiegel meint. Die Betriebskosten gehören in der Regel nicht dazu.