Kündigung vom Vermieter erhalten: Was jetzt tun?

Wenn Sie eine Kündigung vom Vermieter erhalten haben, ist die wichtigste Regel: Prüfen Sie zuerst, ob das Schreiben schriftlich ist, einen Kündigungsgrund nennt und die richtige Frist einhält (§ 568 BGB, § 573 BGB, § 573c BGB). Gegen eine ordentliche Kündigung können Sie wegen einer unzumutbaren Härte in Textform widersprechen, spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses (§ 574b BGB). Notieren Sie deshalb noch am Tag des Zugangs das Datum und tragen Sie die Fristen in Ihren Kalender ein. Stand: Oktober 2026.

Was sollten Sie nach dem Erhalt der Kündigung sofort tun?

Bleiben Sie ruhig. Eine Kündigung bedeutet nicht, dass Sie am nächsten Tag ausziehen müssen. Es kommt darauf an, ob sie wirksam ist und zu welchem Datum das Mietverhältnis endet. Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. Zugangsdatum festhalten. Notieren Sie, wann und wie das Schreiben bei Ihnen ankam. Bewahren Sie auch den Briefumschlag auf. Bei Fristen kann das Datum entscheidend sein.
2. Kopie oder Foto anfertigen. Sichern Sie alle Seiten und mögliche Anlagen.
3. Schreiben prüfen. Form, Grund, Frist und Widerspruchshinweis finden Sie in den folgenden Abschnitten. Mit dem Brief-Scanner können Sie das Schreiben hochladen und sich die einzelnen Punkte in einfacher Sprache erklären lassen.
4. Fristen eintragen. Das Vertragsende und der Tag zwei Monate davor gehören in Ihren Kalender, am besten mit einer Erinnerung einige Wochen vorher.
5. Beratung suchen. Ein Mieterverein oder eine Anwaltskanzlei für Mietrecht kann das Schreiben prüfen. Bringen Sie Mietvertrag, Kündigung und Ihre bisherige Korrespondenz mit.

Unterschreiben Sie aus Vorsicht nichts, was der Vermieter Ihnen zusätzlich vorlegt, zum Beispiel einen Aufhebungsvertrag oder eine Räumungsvereinbarung, bevor Sie Rat eingeholt haben. Mit einer Unterschrift können Sie Rechte aufgeben, die Ihnen das Gesetz sonst lässt. Auch einen Auszug sollten Sie nicht überstürzt planen: Wer vorschnell auszieht, verliert womöglich Möglichkeiten, sich gegen eine unwirksame Kündigung zu wehren.

Ist die Kündigung formal wirksam? Form nach § 568 BGB

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Das heißt: ein Papierschreiben mit Originalunterschrift. Eine E-Mail, eine Nachricht per Messenger oder ein Anruf genügt nicht. Prüfen Sie außerdem:

• Stammt das Schreiben vom Vermieter oder von einer Person, die für ihn handeln darf? Bei mehreren Vermietern sollten alle unterschrieben haben oder eine Vollmacht beiliegen.
• Ist das Schreiben an alle Mieter im Vertrag gerichtet? Mieten Sie zu zweit, ist das Mietverhältnis mit beiden zu kündigen.
• Ist der Hinweis auf den Widerspruch enthalten? Der Vermieter soll Sie auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB rechtzeitig hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Es ist eine Soll-Vorschrift. Fehlt der Hinweis, hat das Folgen für Ihre Widerspruchsfrist (siehe unten), die Kündigung selbst wird dadurch nicht automatisch unwirksam.

Ob ein Formfehler im Einzelfall zur Unwirksamkeit führt, sollten Sie prüfen lassen, bevor Sie sich darauf verlassen.

Braucht der Vermieter einen Kündigungsgrund? § 573 BGB

Bei einer ordentlichen Kündigung ja. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Das Gesetz nennt drei Beispiele für ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 BGB):

Die Liste ist nicht abschließend („insbesondere“). Entscheidend ist aber: Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben sein. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Steht im Schreiben nur „wir kündigen“ ohne jede Begründung, ist das ein Punkt, den Sie prüfen lassen sollten. Abweichende Vereinbarungen zu Ihrem Nachteil sind unwirksam (§ 573 Abs. 4 BGB).

Ordentliche oder fristlose Kündigung: Was ist der Unterschied?

Die ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis nach einer Kündigungsfrist. Sie braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Die fristlose (außerordentliche) Kündigung beendet es dagegen ohne Frist. Sie setzt einen wichtigen Grund voraus: Dem Kündigenden darf unter Abwägung aller Umstände die Fortsetzung bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden können (§ 543 Abs. 1 BGB).

Für Mieter am häufigsten ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 BGB). Bei Wohnraum ist ein rückständiger Teil nur dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 BGB). Der wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben sein (§ 569 Abs. 4 BGB). Wie die Rechtslage bei Rückstand aussieht und was Sie noch tun können, lesen Sie in Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand.

Bei anderen Pflichtverletzungen ist die fristlose Kündigung grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, mit Ausnahmen (§ 543 Abs. 3 BGB). Eine Kündigung wegen Hausfriedensstörung hat eigene Voraussetzungen (§ 569 Abs. 2 BGB). Ob ein solcher Grund tatsächlich vorliegt, ist fast immer eine Einzelfallfrage.

Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter? § 573c BGB

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, das sind drei Monate. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).

Beispiel: Sie wohnen seit sieben Jahren in der Wohnung. Das Kündigungsschreiben geht am 2. November bei Ihnen ein (ein Montag, damit innerhalb der ersten drei Werktage des Monats). Die Frist beträgt sechs Monate: Bei rechtzeitigem Zugang endet das Mietverhältnis nach dieser Rechnung zum 30. April. Geht das Schreiben erst am 6. November ein, also nach dem dritten Werktag, verschiebt sich das Ende um einen Monat auf den 31. Mai. Prüfen Sie die Berechnung im Einzelfall, auch weil es Sonderfälle gibt, zum Beispiel bei Wohnraum in Dienstverhältnissen (§ 576 BGB) oder bei nur vorübergehend vermietetem Wohnraum (§ 573c Abs. 2 BGB).

Nennt das Schreiben ein früheres Datum als die gesetzliche Frist erlaubt, ist das ein weiterer Prüfpunkt. Wie die Fristen aus Mietersicht berechnet werden, zeigt auch Mietvertrag kündigen: Fristen, Form, Muster.

Widerspruch wegen Härte: §§ 574 bis 574b BGB

Auch eine wirksame ordentliche Kündigung muss nicht das Ende sein. Sie können der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). Das gilt nicht, wenn ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB).

Was als Härte zählt, nennt das Gesetz nicht im Einzelnen. Ob Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Schulbesuch von Kindern oder ein angespannter Wohnungsmarkt ausreichen, hängt vom Einzelfall ab und wird gegen die Interessen des Vermieters abgewogen. Dabei werden nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe des Vermieters berücksichtigt, außer sie sind nachträglich entstanden (§ 574 Abs. 3 BGB).

Form und Frist des Widerspruchs

• Form: Der Widerspruch ist in Textform zu erklären (§ 574b Abs. 1 BGB), also zum Beispiel per Brief, E-Mail oder Fax. Zum Nachweis empfiehlt sich ein Weg, bei dem Sie den Zugang belegen können. Auf Verlangen des Vermieters sollen Sie die Gründe unverzüglich mitteilen.
• Frist: Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn Sie ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt haben (§ 574b Abs. 2 BGB).
• Fehlender Hinweis: Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf Form und Frist hingewiesen, können Sie den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 BGB). Verlassen Sie sich darauf aber nicht, sondern widersprechen Sie möglichst rechtzeitig.

Haben Sie Erfolg, können Sie verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (§ 574a Abs. 1 BGB). Kommt keine Einigung zustande, bestimmt ein Gericht per Urteil, ob und wie lange es fortgesetzt wird (§ 574a Abs. 2 BGB).

Mit der Brief-Erstellung können Sie einen Widerspruch als Entwurf vorbereiten. Lassen Sie ihn bei einer Kündigung aber idealerweise von einer Beratungsstelle gegenlesen.

Und wenn der Vermieter Räumung verlangt?

Zieht der Mieter nach dem Vertragsende nicht aus und gibt es keine Einigung, kann der Vermieter vor Gericht auf Räumung klagen. Ablauf, Fristen und Ihre Möglichkeiten dabei beschreibt Räumungsklage: Ablauf und Fristen. Wichtig ist hier nur: Eine Klage zeigt Ihnen, dass es ernst wird. Ab dann sollten Sie spätestens anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Gerichtliche Schreiben haben eigene, oft kurze Fristen, die Sie nicht verstreichen lassen sollten.

Typische Fehler nach einer Kündigung

• Das Schreiben liegen lassen. Die Frist für den Widerspruch läuft unabhängig davon, ob Sie reagieren.
• Zu früh ausziehen oder etwas unterschreiben, ohne Rat eingeholt zu haben. Das kann Ihre Position schwächen.
• Nur mündlich widersprechen. Der Widerspruch muss in Textform erfolgen (§ 574b Abs. 1 BGB).
• Härtegründe nicht belegen. Ärztliche Atteste, Schulbescheinigungen und Nachweise über erfolglose Wohnungssuche können später wichtig sein. Eine strukturierte Ablage hilft, zum Beispiel in der Mietakte.
• Mietzahlung einstellen. Rückstände können zu einer weiteren, fristlosen Kündigung führen. Zahlen Sie die Miete weiter, sofern kein Rat etwas anderes empfiehlt.

Wo bekommen Sie Hilfe?

Mietervereine beraten ihre Mitglieder zu Kündigungen und prüfen Schreiben. Ob Sie Anspruch auf Beratungs- oder Prozesskostenhilfe haben, hängt von Ihrer finanziellen Lage ab; die Amtsgerichte informieren über die Rechtsantragstellen. Fachanwältinnen und Fachanwälte für Mietrecht vertreten Sie bei Streit mit dem Vermieter. Hat Ihre Rechtsschutzversicherung Mietrecht eingeschlossen, klären Sie die Kostenübernahme möglichst vor dem ersten Anwaltstermin. Renthelfer gibt Informationen und Vorlagen, aber keine Rechtsberatung.